Zawarcie umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości z zachowaniem formy aktu notarialnego nie zawsze uchroni nas przed nieuczciwym sprzedającym.
Niestety dobrze znana formułka zgodnie z którą przyszły nabywca zawierając umowę przedwstępna nabycia nieruchomości z zachowaniem formy przewidzianej dla umowy właściwej jest w pełni zabezpieczony przez rezygnacją sprzedającego lub jakimikolwiek próbami „ucieczki” od zawarcia umowy przenoszącej własność nie do końca sprawdza się w praktyce.
Nikt bowiem nie uchroni nas, jako kupujących, od sytuacji gdy sprzedający daną nieruchomość po zawarciu z nami umowy przedwstępnej nie sprzeda swojej pięknie położonej działki na której w naszych oczach już stoi ten wymarzony dom, innemu marzycielowi.
A może wpis roszczenia do Księgi Wieczystej. Przecież Księgi Wieczyste czyta każdy. Z założenia stworzone są po to by chronić i informować.
Możliwość wpisu do danej księgi roszczenia o przeniesienie własność nieruchomości, gdy już podpisaliśmy umowę przedwstępną, daje nam bezpośrednio art. 16 ust. 2 pkt 2 zd. pierwsze ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wniosek taki najlepiej zawrzeć już w akcie notarialnym – umowie przedwstępnej. Wniosek taki jest dodatkowo płatny w kwocie 150 zł za wpis tego roszczenia do księgi wieczystej nieruchomości oraz około 200 zł + VAT taksy notarialnej od czynności notariusza polegającej na złożeniu do sądu wieczystoksięgowego wniosku o wpis takiego roszczenia. Warto pokreślić, iż wniosek taki już po zawarciu umowy przedwstępnej (o ile została zwarta w formie aktu notarialnego) mogą bezpośrednio w sądzie wieczystoksięgowym złożyć również strony umowy. Należy pamiętać, iż zawsze wpis takiego roszczenia wymaga zgody właściciela, czyli strony sprzedającej w przyszłości nieruchomość. Bez takie zgody, czy to zawartej w akcie notarialnym czy wyrażonej później poprzez stosowne oświadczenie przynajmniej w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym, sąd nie wpisze naszego roszczenia z umowy przedwstępnej.
Wniosek – sama umowa przedwstępna nie daje przyszłemu nabywcy uprawnienia do wpisu jego roszczenia o zawarcie umowy przenoszącej własność do księgi wieczystej.
Czy warto zadbać o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej?
Zdecydowanie tak.
Wpis taki daje dodatkowe zabezpieczenie dla kupującego który na podstawie art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, uzyskuje rozszerzoną skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, przekształcając się z roszczenia przeciwko oznaczonej osobie (zobowiązanej z umowy przedwstępnej) w roszczenie przeciwko każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości. (Sąd Najwyższy z dnia 13 lipca 2005 r. I CK 28/05.). Stąd też w przypadku sprzedaży nieruchomości na osobę trzecią, jako pominięci nabywcy z umowy przedwstępnej będziemy uprawnieni do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej także wobec nowego właściciela nieruchomości. Dopiero więc zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego i wpis roszczenia z tego tytułu do księgi wieczystej nieruchomości daje przyszłemu nabywcy gwarancję, że nabędziemy wybraną przez nas nieruchomość.
Warto więc wynegocjować zgodę na wpis takiego roszczenia już w umowie przedwstępnej.
Życzymy owocnych negocjacji!
{ 1 komentarz… przeczytaj go poniżej albo dodaj swój }
Warto jednak pamiętać o jednej niezwykle istotnej kwestii. W przypadku egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości wygaśnie.
Zgodnie z art. 112 c § 1 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji jak również na podstawie art. 1000 § 1 ustawy Kodeks postępowania cywilnego z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności (lub przyznania własności w trybie administracyjnej egzekucji) wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji.
Może się jednak okazać, iż należności korzystające z pierwszeństwa zaspokojenia (art. 1025 i dalsze k.p.c. lub 115 i dalsze ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji) w postaci kosztów egzekucyjnych bądź należności alimentacyjnych przewyższą wartość sprzedawanej w trybie egzekucyjnym nieruchomości.
Wówczas uprawniony nie dostanie przysłowiowej złotówki tracąc jednocześnie prawo wpisane do księgi wieczystej.
Nabycie nieruchomości w trybie egzekucyjnym traktowane jest jako nabycie pierwotne i poza wyjątkami w ustawie przewidzianymi (art. 1000 i dalsze k.p.c. lub art. 112c i dalsze ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji) nabycie to jest wolne od obciążeń.