Opublikowano Dodaj komentarz

Liczenie głosów „garaży” przed nowelizacją z 2015 r.

cropped-OBR_5869.jpgNa kanwie sporu sądowego z deweloperem jaki Kancelaria prowadzi w imieniu jednej z warszawskich Wspólnot Mieszkaniowych, pojawił się w toku procesu zarzut, który prowadzi wprost do orzeczenia Sądu Najwyższego Izba Cywilna z dnia 17 czerwca 2015 r. sygn. akt. I CSK 355/14.

Orzeczenie, z uwagi na stan prawny w jakim rozpatrywał sprawę Sąd, tj. sprzed dokonanej w 2015 r. nowelizacji ustawy o własności lokali „rozbijającej” udział współwłaścicieli lokali garażowych, jest o tyle istotne, iż w sposób jednoznaczny określa przypadki dopuszczalności „doliczania” głosu współwłaścicieli lokalu garażowego.

Z zasady Wspólnoty głosu lokali garażowych nie uwzględniały przy obliczaniu proporcji udziałów ZA i PRZECIW danej Uchwale. Wymagana jednomyślność zdawała się w zdecydowanej większości przypadków niemożliwa do osiągnięcia. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia  12.12.2012 r. w sprawie za sygn. akt: III CZP 82/12 dodatkowo przesądził o niepodzielności głosu przysługującego współwłaścicielom lokali garażowych.

Niepodzielność nie musi jednak oznaczać, iż we wszystkich sprawach będących przedmiotem konkretnej uchwały wymagana jest jednomyślność współwłaścicieli.

Sąd Najwyższy w uzasadnieniu przywołanego orzeczenia z dnia 17 czerwca 2015 r. , iż kwestia sposobu wykonywania prawa głosu we wspólnocie mieszkaniowej przez współwłaścicieli lokalu użytkowego stanowiącego odrębną własność, sporna w doktrynie i orzecznictwie sądów powszechnych, w orzecznictwie Sądu Najwyższego jest rozwiązywana jednolicie, a ostatecznym wyrazem stanowiska tego Sądu jest wspomniana już powyżej Uchwała z 12 grudnia 2012 r. III CZP 82/12 (OSNC 2013/6/75) stwierdzająca, że prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu.

Uzasadnione jest więc, zdaniem sądu, stosowanie do takiej decyzji przepisów o zarządzie rzeczą wspólną: art. 199 i art. 201 k.c. W zależności od tego co ma być przedmiotem głosowania (uchwały) – stosownie do postanowień art. 22 ustawy o własności lokali czy czynność zwykłego zarządu, czy przekraczająca zwykły zarząd – wykonanie prawa głosu przez współwłaścicieli lokalu użytkowego może stanowić czynność zwykłego zarządu albo czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

Sąd uznał, iż o tym czy uchwała wspólnoty stanowi czynność zwykłego zarządu, czy przekracza zakres zwykłego zarządu decyduje przedmiot uchwały, a nie sam akt głosowania.

Ustalenie sposobu głosowania nad uchwałą jest zdeterminowane przedmiotem uchwały:

  • jeżeli uchwała dotyczy kwestii przekraczających zakres zwykłego zarządu, do głosowania nad nią należy stosować zasady przewidziane w art. 199 KC, a więc konieczna jest jednomyślność wszystkich współwłaścicieli;
  • jeżeli uchwała dotyczy czynności zwykłego zarządu, do jej podjęcia wystarczy, zgodnie z art. 201 KC, zgoda większości współwłaścicieli, a więc głosowanie za jej podjęciem przez większość współwłaścicieli.

Skoro zatem zarządzanie i administrowanie rzeczą wspólną zalicza się do czynności zwykłego zarządu, a zarządca, w tym także zarząd wspólnoty mieszkaniowej, może samodzielnie podejmować wyłącznie czynności zwykłego zarządu, to wybór przez współwłaścicieli członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej należy zaliczyć także do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną, nie ma bowiem żadnego racjonalnego powodu, by czynność tę uznać za przekraczającą zwykły zarząd.

Za taką wykładnią przemawia również to, że wybór członków zarządu we wspólnocie mieszkaniowej powinien odbywać się szybko i sprawnie, by wspólnota nie pozostawała zbyt długo bez zarządu, który jest niezbędny do załatwiania bieżących spraw związanych z nieruchomością wspólną, a jak wskazano na wstępie podjęcie uchwały należącej do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu może napotykać przeszkody trudne do przezwyciężenia w postaci wymagania jednomyślności współwłaścicieli lokali użytkowych.

Taka wykładnia nie narusza też żadnych praw właścicieli, gdyż zawsze muszą oni wyrazić zgodę na podjęcie przez zarząd każdej czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, a więc każdej czynności istotnej z punktu widzenia ich praw i obowiązków jako współwłaścicieli nieruchomości wspólnej i właścicieli (lub współwłaścicieli) odrębnych lokali.

Omawiane orzeczenie, wydane w mojej ocenie, „odrobinę” zbyt późno, może okazać się pomocne dla tych Wspólnot które będąc jeszcze w niewielkiej przewadze nad głosami dewelopera doliczały oddane w ten sposób głosy nad konkretnymi Uchwałami.

Opublikowano Dodaj komentarz

Program 500+ to dopiero początek?

Wprowadzenie programu 500+, ma stanowić pierwszy, ale nie jedyny punkt szerokiego wsparcia finansowego dla rodzin.

Następnym krokiem, zdaniem przedstawicieli rządu, ma być umożliwienie rodzinom o niskich dochodach zakup mieszkania.

Zgodnie z zapowiedziami, nad realizacją tego programu pracuje obecnie Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa.

Program ma zakładać m.in. rozłożenie płatności za nieruchomość w ramach opłat czynszowych. Państwo ma stać się zaś gwarantem budowy mieszkań oraz dostarczyć niezbędny dla realizacji przedsięwzięcia grunt.

Z niecierpliwością czekamy więc na szczegóły zapowiadanego projektu.

 

Opublikowano Dodaj komentarz

Zmiany w prawie budowlanym – praktycznym okiem

Green apartment mockup on blueprintsW ciągu kilku ostatnich tygodni miałam przyjemność prowadzić szkolenia z zakresu m.in. nowelizacji ustawy prawo budowlane.

Uczestnicy szkolenia – osoby pracujące na „żywym organizmie” jakim są przepisy prawa budowlanego, praktycy stosujący w organach administracji nowe zmiany – dość powściągliwie odnoszą się do wprowadzonych zmian.

Najczęściej komentowana zmiana to rezygnacja z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę m.in. w zakresie realizacji domu jednorodzinnego którego obszar oddziaływania nie przekracza granic działki lub działek na których został zaprojektowany.

Znosząc wymóg realizacji w/w inwestycji w oparciu o decyzję o pozwoleniu na budowę, jednocześnie znowelizowana ustawa wprowadza obowiązek dołączenia do zgłoszenia budowy domu jednorodzinnego projektu budowlanego. Z zapisem tym wiążą się wszelkie konsekwencje przewidziane dla samego projektu budowlanego. Skorzystanie z procedury zgłoszenia w miejsce dotychczasowego pozwolenia na budowę, nie wpływa więc na kwestię obowiązku sporządzenia i dołączenia projektu budowlanego.

Wprowadzone rozwiązania, z zasady miały jeden główny cel –  przyśpieszenie procedury.

Czy tak faktycznie się stało?

Cóż, gdy zadawałam to pytanie podczas szkolenia, przeważnie wywoływało ono delikatny uśmiech na twarzach obecnych …

Przyśpieszenie?

Tak, ale głównie „na papierze”.

Praktyka wygląda już nieco odmiennie.

Przewidziany przez ustawodawcę okres 30 dni oczekiwania na „milczącą zgodę” organu do którego wpłynęło zgłoszenie zdaje się więc być dość iluzorycznym skrócenie czasu na rozpoczęcie inwestycji. Wprawdzie na wydanie decyzji administracyjnej – pozwolenia na budowę – organy mają 65 dni (dodatkowo okres ten może zostać przedłużony o czas uzupełnienia braków formalnych wniosku przez inwestora czy okres oczekiwania na opinię i uzgodnienia), jednakże większość uczestników szkolenia wskazywało, iż decyzję o pozwoleniu na budowę z reguły inwestor uzyskuje znacznie szybciej, niż nawet wspomniane 30 dni. Wprawdzie zagłębiając się w lekturę stron internetowych, uzyskamy informację, iż statystycznie średni czas oczekiwania na wydanie decyzji pozwolenie na budowę wynosi około 120 dnia, niekiedy nawet 300 dni, niemniej jednak blisko 120 osób z jakimi miałam przyjemność rozmawiać w trakcie szkoleń danych tych nie potwierdziło.

Jest prawda, półprawda i statystyki

Kolejna zmiana, to brak obowiązku dołączania oświadczenia dostawców mediów.

Wreszcie?

Czy raczej  – Niestety?

Zniesienie przez ustawodawcę obowiązku dołączenia oświadczenia dostawców mediów o możliwości podłączenia danej inwestycji do konkretnych mediów, czy też drogi publicznej rodzi ryzyko, iż na etapie oddania do użytkowania, inwestycja taka nie będzie mogła zostać „odebrana” przez organ.

Brak możliwości uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie jest równoznaczne z brakiem realnej i legalnej opcji zamieszkania danego domu. Oczywiście, wychodząc z założenia racjonalności inwestora, zapewne nie będzie on zwlekał z podłączeniem mediów do chwili oddania inwestycji do użytkowania, niemniej jednak, teoretyczna możliwość wystąpienia takiej sytuacji istnieje.

Z informacji uzyskanych od uczestników szkolenia wynika, iż od dnia wejścia w życie zmian w ustawie prawo budowlane, przypadki korzystania przez inwestorów budowy domów jednorodzinnych z procedury zgłoszenia, są incydentalne.

Wynika to zapewne z obaw inwestorów, co do zasad związanych z nowymi procedurami, braku znajomości szczegółowych uregulowań w tym zakresie, czy w końcu wymogów nakładanych na inwestorów przez banki biorące udział w finansowaniu danej inwestycji.

Liczne opinie prawne, poglądy i wypowiedzi ekspertów oceniających wprowadzone zmiany, zdają się kłócić z ich oceną dokonywaną każdego dnia przez osoby stosujące wprowadzone zmiany w praktyce.

Ps: Dziękuję wszystkim uczestnikom za możliwość konstruktywnej dyskusji i niestandardowego spojrzenia na wiele problemów. 

 

Opublikowano Dodaj komentarz

MdM – zmiany w ustawie szansą dla rynku wtórnego?

Lying couple on grass and dream three cloud houses collageKryzys dla deweloperów?

Szansa dla rynku wtórnego?

Nowe życie dla spółdzielni mieszkaniowych?

Większe możliwości dla nabywców?

Zdania są podzielone.

Znowelizowana ustawa o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania dla młodych ludzi, wprowadza z dniem 1 września 2015 r. istotne zmiany w funkcjonowaniu programu zwanego potocznie MdM (Mieszkanie dla Młodych).

Głównym założeniem zmian w ustawie, było usprawnienie realizacji programu przez m.in.: wprowadzenie dofinansowania wkładu własnego w przypadku mieszkań budowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. Możliwość dofinansowania wnoszonego wkładu budowlanego oraz sam fakt, iż budowane niekiedy w sposób „bezkosztowy” lokale mogą konkurować ceną z projektami deweloperskimi, zapewne wpłynie pozytywnie nie tylko na sytuację przyszłych nabywców, ale i samych spółdzielni. Od kilku lat obserwuję stopniowo rodzący się rynek nowych inwestycji spółdzielni mieszkaniowych. Trend o tyle może nawet nie nowy, co raczej powracający po latach.

Możliwość dofinansowania również nieruchomości powstałych w wyniku nadbudowy lub przebudowy np. strychu, to również ukłon nie tylko w stronę nabywców, ale i w stronę tzw. „starych” wspólnot mieszkaniowych, dla których niekiedy jedyną szansą na przeprowadzenie niezbędnego generalnego remontu jest umożliwienie nadbudowy kondygnacji i jej sprzedaż. Procedura ta nie jest oczywiście łatwa, o czym zapewne niejednokrotnie przekonali się Ci z was którym przyszło w niej uczestniczyć, jednak przy większym zainteresowaniu takim rozwiązaniem, być może zmieni się również świadomość społeczna w tym zakresie. Nadbudowa przestanie być traktowana przez członków wspólnoty jako próba kradzieży ich mienia, czy też zagrożenie dla całej konstrukcji budynku, a zacznie był postrzegana jako ciekawe źródło wsparcia finansowego dla wspólnoty.

Wprowadzone zmiany to szansa dla „większych lokali” – przewidziano bowiem zwiększenie z 50 do 56 m2 powierzchni mieszkalnej branej pod uwagę przy obliczaniu wkładu własnego w przypadku osób i rodzin posiadających co najmniej troje dzieci.

Ciekawą zmianą jest wyłączenie ograniczenia dofinansowania jedynie dla pierwszych lokali. Osoby i rodziny posiadające min. 3 dzieci, chcąc polepszyć swoje warunki bytowe i zakupić większe powierzchniowo mieszkanie mogą, pod rządami znowelizowanej ustawy, również obiegać się o dofinansowanie z programu. Co zasadnicze w tym przypadku, zniesiono tu również ograniczenie wiekowe, które do tej pory wynosiło 35 lat (liczone jako wiek graniczny dla młodszego z małżonków).

Obok ograniczenia wiekowego, zniesiono również dość restrykcyjne warunki kredytowania – osoby nie posiadające zdolności kredytowej uzyskały możliwość wsparcia w tym zakresie, jako dodatkowych kredytobiorców, nie tylko ze strony najbliższej rodziny ale dowolnych osób. Dla związków nieformalnych to dodatkowa szansa na wspólne ubieganie się o kredyt.

W znowelizowanej ustawie po raz pierwszy pojawiły się sankcje związane z możliwymi nadużyciami. Spłata całości kredytu lub części przekraczającej wysokość dofinansowania w ciągu pierwszych 5 lat, wiązać się będzie z koniecznością zwrotu otrzymanych środków.

Uwaga – Jeśli więc przyjdzie Ci wygrać w Lotto – nie spłacaj od razy zaciągniętych w ramach programu kredytów!

Opublikowano Dodaj komentarz

Niepewny los reklam – rewolucyjna ustawa krajobrazowa

Jak deklarował na konferencji prasowej Prezydent Bronisław Komorowski podpisując w dniu 15 maja 2015 r. ustawę krajobrazową, jej głównym celem jest zapewnienie pewnego poziomu ładu przestrzennego.

Potocznie nazywana ustawą krajobrazową – Ustawa z dnia 24 kwietnia 2015 o o zmianie niektórych ustaw w związku ze wzmocnieniem narzędzi ochrony krajobrazu, obowiązywać będzie od dnia 11.09.2015 r.

Co rewolucyjnego za sobą niesie?

W kilku zdaniach:

Ustawa daje samorządom instrumenty prawne do ustalenia zasad zamieszczania m.in. reklam na  elewacjach budynków oraz możliwość wprowadzania realnych sankcji za naruszanie tychże przepisów.

Poprzez zmianę ustawy o planowaniu o gospodarowaniu przestrzennym,  wprowadza ona szereg definicji – reklamy, szyldu, tablicy reklamowej, urządzeniu reklamowym, krajobrazu czy krajobrazu priorytetowego.

Wprowadza kary za nielegalnie zamontowane reklamy w wysokości nawet czterdziestokrotności opłat reklamowych wprowadzonych przez gminy.

Daje możliwość uchwalania przez gminy własnych wytycznych w zakresie zasad rozmieszczania reklam.

Nakłada na samorząd wojewódzki obowiązek sporządzania audytów krajobrazowych definiujących krajobrazy priorytetowe.

Pozwala samorządom ustalać wytyczne co do krajobrazów priorytetowych. Dla tych obszarów sejmik województwa będzie miał możliwość ustalania norm prawnych dotyczących wysokości, kształtu budynków i ewentualnie stosowania materiałów miejscowych lub tradycyjnej architektury.

Oczywiście ocena wprowadzonych zmian i rozwiązań zależeć będzie w dużej mierze od skuteczności działań podmiotów stosujących przepisy tejże ustawy, jednak nie można nie ocenić już na tym etapie pozytywnie pierwszej próby kompleksowego uregulowania kwestii reklam w przestrzeni publicznej naszego kraju.

Dajmy jej pewien kredyt zaufania…

Na marginesie zwracam Waszą uwagę, jak jeden błąd, co do daty wejścia w życie przedmiotowej ustawy, został tak licznie powielony na pojawiających się internetowych wpisach 🙂

Dla pewności powtórzę datę wejścia w życie zmian – 11 wrzesień 2015