Opublikowano Dodaj komentarz

Podatek od nieruchomości – wspólnoty mieszkaniowe

Hands holding a  piggy bank and a house modelNowy rok zazwyczaj niesie za sobą podwyżki – urok daty 1 stycznia.

Rok 2016 nie mógł być wyjątkiem…

Mieszkańców wspólnot mieszkaniowych zapewne najbardziej interesować będzie zmiana ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, które weszły w życie 1.01.2016 r.

Zmiany zostały dokonane ustawą z dnia 25.06.2015 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym oraz niektórych innych ustaw. Dodatkowo nową treści zyskał również art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Celem zmian było objęcie podatkiem od nieruchomości całej powierzchni stanowiącej współwłasność w budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności lokali.

Obecnie obowiązują więc nowe przepisy dotyczące podatku od nieruchomości, które umożliwiają nałożenie podatku na tzw. części wspólne nieruchomości, takie jak: suszarnie, piwnice, korytarze czy pralnie.

Piwnice, pralnie, suszarnie, korytarze i inne powierzchnie zaliczane do części wspólnych opodatkowane są podatkiem od nieruchomości na podstawie obowiązujących przepisów, natomiast klatki schodowe oraz szyby dźwigowe w budynku nie podlegają takiemu opodatkowaniu.

Zasadą jest, iż budynki podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości na podstawie art. 2 ust. 1 pkt. 2 w/w ustawy. Podstawę opodatkowania w tym przypadku stanowi powierzchnia użytkowa, zdefiniowana w art. 1a ust. 1 pkt. 5 ustawy, jako powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Przepis stanowi ponadto, iż za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny oraz poddasza użytkowe.

W świetle art. 4 ust. 2 ustawy powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię taką pomija się.

Dodatkowo ustawa w sposób szczególny reguluje opodatkowanie podatkiem od nieruchomości stanowiących współwłasność: gruntów i części budynków, w których wyodrębniono własność lokali.

Należy pamiętać, że zasadą w podatku od nieruchomości jest solidarna odpowiedzialność współwłaścicieli (posiadaczy) nieruchomości lub obiektów budowlanych.

Sytuacja przedstawia się odmiennie w przypadku wspólnot mieszkaniowych.

Zgodnie bowiem z dyspozycją art. 3 ust. 5 ustawy, jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości, od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku.

Natomiast zgodnie z przepisem art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Opublikowano Dodaj komentarz

Podatki w nieruchomościach – nowe rozwiązania w 2016 r.

Zarówno w kwestiach zawodowych, jak i prywatnych, na wszystko mam plan i listę zadań.

Przybierając formę papierową – zalegają w moich kalendarzach, portfelu i notesie. W kieszeni, napisane ulubionym piórem, stanowią wręcz niebezpieczne narzędzie (szczególnie w praniu).

Pomimo znacznego ryzyka utraty raz stworzonej listy, uważam, że jest ona dobra na wszystko: przejrzysta, czytelna, łatwa do zapamiętania, systematyzująca burzę koncepcji i co najważniejsze – lista pozwala ocenić postępy! Chociażby poprzez skreślanie zrealizowanych pozycji.

Dlaczego zatem nie przedstawić kilku informacji na blogu w formie listy?

Zacznijmy więc od zmian w podatkach od nieruchomości.

Z dniem 01.01.2016 r. weszła w życie ustawa o zmianie ustawy o samorządzie gminnym oraz niektórych innych ustaw, w tym m.in. ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Co niesie za sobą ta nowelizacja?

Czas na wspomnianą listę. Zajmijmy się zmianami w podatkach i opłatach lokalnych.

  1. CZĘŚCI WSPÓLNE – zmianie ulegają zasady opodatkowania części wspólnych w nieruchomościach;
  2. LOKALE GARAŻOWE – wprowadzony został podatek od lokali garażowych wielostanowiskowych zlokalizowanych w budynkach mieszkalnych. zmiana dotyczy nie tyle samego faktu opodatkowania tej powierzchni, a raczej związana jest z odpowiedzialnością za zobowiązanie podatkowe w tym zakresie. Od 01.01.2016 r. odpowiedzialność współwłaścicieli lokali garażowych nie jest już solidarna a ogranicza się do wysokości udziału w tej powierzchni;
  3. ZAKRZEWIONE GRUNTY ROLNE – wprowadzono nowe zasady opodatkowania zakrzewionych i zalesionych powierzchni gruntów rolnych – obszary te zostały zwolnione z obowiązku naliczania i opłacania podatku, o ile nie są zajęte na potrzeby prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej;
  4. PŁATNOŚĆ JEDNORAZOWA do 15 marca – możliwość płatności ratalnej  podatku została ograniczona do kwoty przekraczającej 100 zł. Mniejsze kwoty nie będą mogły być rozbijane na cztery raty, a płacone wyłącznie jednorazowo w terminie płatności pierwszej raty tj. do 15 marca danego roku;
  5. OPODATKOWANIE PRZEDSIĘBIORCÓW – zmianie ulegnie definicja gruntu, budynku i budowli związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. Zmiana ta polega przede wszystkim na usunięciu stosowania przesłanki „względów technicznych”  i zastąpieniu jej precyzyjnymi okolicznościami;
  6. ZWOLNIENIA – doprecyzowany został zakres stosowania zwolnień Zmiany dotyczą przede wszystkim nieruchomości stowarzyszeń i gruntów Skarbu Państwa;
  7. MIENIE GMINY – wyeliminowano pobieranie podatku przez gminy od mienia gminy. Dziwaczny zapis zniknął z ustawy poprzez zastosowanie zwolnienia z obowiązku podatkowego w podatku od nieruchomości (gruntów i budynków bądź ich części) będących własnością Zaznaczyć należy, iż zwolnienie to nie dotyczy tych nieruchomości, które są zajęte na działalność gospodarczą lub są w posiadaniu innych niż gmina jednostek sektora finansów publicznych i pozostałych podmiotów.
  8. FAKULTATYWNE OPŁATY – opłaty uzdrowiskowe, miejscowe i targowe nabrały z początkiem roku charakteru fakultatywnego, dodatkowego – ich naliczanie uzależniono od woli danej rady gminy.

Osiem pozycji …

Moja lista obejmuje rozbudowanie każdej z nich.

Opublikowano 2 komentarze

Opłaty za lokal przed podpisaniem aktu – Uwaga na zapisy umowy

hand holding key against house background

Zamieszkać na polu budowy ….

Oczywiście nie jest to marzenie żadnego z Nas, niemniej jednak po zawarciu umowy deweloperskiej, pomimo trwania niekiedy nawet prac wykończeniowych na osiedlu, każdy chce jak najszybciej wprowadzić się do „własnego” lokum.

Nie bez znaczenia pozostaje tu oczywiście fakt, iż można wreszcie powiedzieć rodzicom „żegnam, widzimy się za XXX dni”, zrezygnować z dotychczasowego wynajmu, rozpocząć upragnione zakupy dodatków i urządzanie mieszkania. Ja osobiście, po podpisaniu umowy – wtedy jeszcze przedwstępnej, od razu zakupiłam wazon do salonu, który obecnie stoi zakurzony w szafie, gdyż nie pasuje kolorystycznie do żadnego z pokoi …

Kiedy jednak deweloper daje nam upragnione klucze i możemy wreszcie zamieszkać w naszym lokalu, warto zastanowić się jakie konsekwencje wiążą się z tym przywilejem. Zaznaczam, iż z reguły na podpisanie aktu notarialnego, po którym staniemy się pełnoprawnymi właścicielami lokalu, przyjdzie nam jeszcze poczekać ….

Kim jesteśmy więc, od dnia faktycznego odbioru kluczy, do czasu zawarcia tegoż aktu przenoszącego własność?

Otóż, korzystamy z własności dewelopera, niestety na jego warunkach i zasadach wprowadzonych przeważnie już w umowie deweloperskiej/przedwstępnej. Nie twierdzę oczywiście, iż jedynym celem życiowym dewelopera jest nas w tym okresie maksymalnie wykorzystać finansowo, jednak warto zwrócić uwagę, czy przypadkiem nie będziemy zmuszeni, pokrywać opłaty, których obowiązku pokrywania w żadnej mierze nie mamy.

Przede wszystkim, dokładnie przeczytajmy raz jeszcze umowę z deweloperem.

W końcowych zapisach powinno znaleźć się uregulowanie naszej obecnej sytuacji.

Nie ulega wątpliwości, iż korzystając z lokalu, oraz z części wspólnych budynku, musimy liczyć się z obowiązkiem dokonywania opłat na rzecz właściciela tj. dewelopera.

Jeśli jednak wśród opłat z tytułu dostawy mediów, wody, gazu, prądu, ochrony, administracji i sprzątania przemknie nam pozycja „podatki” lub „opłaty z tytułu użytkowania wieczystego” powinna włączyć się nam, przysłowiowa czerwona lampka.

Wymienione powyżej pozycje kosztów stanowią bowiem, wyłączne zobowiązanie dewelopera, jako właściciela/użytkownika wieczystego gruntu i budynku. Opłat tych nie można zakwalifikować jako kosztów eksploatacyjnych, stąd też obowiązek ich pokrywania przez poszczególnych mieszkańców może zaistnieć dopiero po przeniesieniu prawa własności.

Za takim stanowiskiem, wielokrotnie opowiedział się również Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, uznając umowne przerzucenie na przyszłych właścicieli opłat z tytułu podatku od nieruchomości i opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, za niedozwoloną klauzulę umowną, która nie wiąże konsumentów.

Jeśli więc właśnie sięgnąłeś do swojej umowy i ku zaskoczeniu znalazłeś takie zapisy, proponuję zwrócić się do dewelopera o usunięcie tych opłat z zestawienia kosztów, a zaoszczędzone pieniądze przeznaczyć na kolejny już świąteczny prezent, lub całkowicie bezużyteczny ale piękny wazon ….

Opublikowano Dodaj komentarz

Podatek od hipoteki

W chwili, kiedy pierwszy raz przeczytałam nazwę dzisiejszego wpisu, od razu wywołała ona u mnie cień uśmiechu….

Umieszczenie w jednej linii kredytu, zabezpieczenia jego spłaty w formie hipoteki na nieruchomości i podatku od tejże czynności, rodzi obraz piętrzących się zobowiązań podatkowych…..

Wprawdzie podatek od czynności ustanowienia hipoteki jest niewielki, gdyż wynosi jedynie 19 zł, nie zmienia to faktu, iż jest on często nieopłacany przez nabywców nieruchomości. Nabywcy którzy dopełniają tego obowiązku, niejednokrotnie pomijają, z kolei obowiązek złożenia deklaracji PCC-3 do właściwego Urzędu Skarbowego.

W zdecydowanej większości przypadków, nie wynika to  ze świadomego działania, ale raczej z przeoczenia tego drobnego, dodatkowego obowiązku z Naszej strony.

Niekiedy również, podatek ten Kupujący błędnie utożsamiają z podatkiem od czynności cywilnoprawnej zakupu nieruchomości w wysokości 2%, który uiszczania w ich imieniu notariusz dokonujący tej czynności.

Tymczasem, w terminie 14 dni od podpisania oświadczenia o ustanowieniu hipoteki przez właścicieli nieruchomości, powstaje obowiązek podatkowy uiszczenia podatku od czynności cywilno-prawnej ustanowienia hipoteki i złożenia odpowiedniej deklaracji.

Moment z którym wiąże się powstanie obowiązku podatkowego tj. chwila podpisania oświadczenia o ustanowieniu hipoteki, jest inny w stosunku do transakcji na rynku pierwotnym i wtórnym.

W pierwszym przypadku, gdy kupujemy nieruchomości od dewelopera lub Spółdzielni Mieszkaniowej, czy nabywamy od  Gminy lub Skarbu Państwa ustanowienie hipoteki następuje z reguły w późniejszym terminie. Konieczne jest więc zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości, poprzedzające umowę – uruchomienie kredytu, a następnie dopiero ustanowienie hipoteki.

Na rynku wtórnym sytuacja wygląda z reguły odwrotnie, gdyż warunkiem wypłaty kredytu jest przeniesienie własności i  ustanowienie zabezpieczenia w formie hipoteki na danej nieruchomości. Stąd też, data złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki będzie późniejsza, w stosunku do daty uzyskania prawa własności przez ustanawiającego hipotekę.

Informacji o tym, kto dokonuje opłaty podatku i złożenia deklaracji, warto szukać już w samej umowie kredytowej oraz dodatkowo w umowie przenoszącej własność.

Umowa kredytowa może wskazywać na obowiązek złożenia deklaracji PCC-3 oraz opłacenia podatku, jednak nikt nie będzie nas sprawdzał czy wywiązaliśmy się z tego zobowiązania – zainteresowanie banku tym obowiązkiem kończy się na umieszczeniu odpowiedniego zapisu w umowie. W przypadku zawarcia w akcie notarialnym przenoszącym własność wniosku o wpis hipoteki wraz z oświadczeniem o ustanowieniu hipoteki, podatek odprowadzi za nas notariusz, my zaś zostaniemy zwolnieni z obowiązku złożenia deklaracji.

Obowiązek złożenia odpowiedniej deklaracji i tym samym opłacenia podatku istnieje również w przypadku zabezpieczenia hipoteką innej nieruchomości, niż ta którą zamierzamy nabyć, lub którą kupujemy. Podobnie w przypadku gdy na skutek zmiany okoliczności w czasie trwania umowy kredytowej, zmieniamy obciążoną nieruchomość na inną.

Tak więc, jeśli właśnie uświadomiłeś sobie, że gdzieś po drodze „umknął” Ci podatek od czynności cywilno-prawnej ustanowienia hipoteki, przed Tobą niebywała przyjemność dokonania przelewu na kwotę 19 zł i poświęcenia wieczoru na wypełnienie formularza PCC-3. Gdy nabywców nieruchomości jest kilku – wiesz już chyba komu zlecić wypełnienie dodatkowych załączników w postaci formularzy PCC-3A ….

Powodzenia !