Opublikowano Dodaj komentarz

Zmiany w prawie budowlanym – praktycznym okiem

Green apartment mockup on blueprintsW ciągu kilku ostatnich tygodni miałam przyjemność prowadzić szkolenia z zakresu m.in. nowelizacji ustawy prawo budowlane.

Uczestnicy szkolenia – osoby pracujące na „żywym organizmie” jakim są przepisy prawa budowlanego, praktycy stosujący w organach administracji nowe zmiany – dość powściągliwie odnoszą się do wprowadzonych zmian.

Najczęściej komentowana zmiana to rezygnacja z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę m.in. w zakresie realizacji domu jednorodzinnego którego obszar oddziaływania nie przekracza granic działki lub działek na których został zaprojektowany.

Znosząc wymóg realizacji w/w inwestycji w oparciu o decyzję o pozwoleniu na budowę, jednocześnie znowelizowana ustawa wprowadza obowiązek dołączenia do zgłoszenia budowy domu jednorodzinnego projektu budowlanego. Z zapisem tym wiążą się wszelkie konsekwencje przewidziane dla samego projektu budowlanego. Skorzystanie z procedury zgłoszenia w miejsce dotychczasowego pozwolenia na budowę, nie wpływa więc na kwestię obowiązku sporządzenia i dołączenia projektu budowlanego.

Wprowadzone rozwiązania, z zasady miały jeden główny cel –  przyśpieszenie procedury.

Czy tak faktycznie się stało?

Cóż, gdy zadawałam to pytanie podczas szkolenia, przeważnie wywoływało ono delikatny uśmiech na twarzach obecnych …

Przyśpieszenie?

Tak, ale głównie „na papierze”.

Praktyka wygląda już nieco odmiennie.

Przewidziany przez ustawodawcę okres 30 dni oczekiwania na „milczącą zgodę” organu do którego wpłynęło zgłoszenie zdaje się więc być dość iluzorycznym skrócenie czasu na rozpoczęcie inwestycji. Wprawdzie na wydanie decyzji administracyjnej – pozwolenia na budowę – organy mają 65 dni (dodatkowo okres ten może zostać przedłużony o czas uzupełnienia braków formalnych wniosku przez inwestora czy okres oczekiwania na opinię i uzgodnienia), jednakże większość uczestników szkolenia wskazywało, iż decyzję o pozwoleniu na budowę z reguły inwestor uzyskuje znacznie szybciej, niż nawet wspomniane 30 dni. Wprawdzie zagłębiając się w lekturę stron internetowych, uzyskamy informację, iż statystycznie średni czas oczekiwania na wydanie decyzji pozwolenie na budowę wynosi około 120 dnia, niekiedy nawet 300 dni, niemniej jednak blisko 120 osób z jakimi miałam przyjemność rozmawiać w trakcie szkoleń danych tych nie potwierdziło.

Jest prawda, półprawda i statystyki

Kolejna zmiana, to brak obowiązku dołączania oświadczenia dostawców mediów.

Wreszcie?

Czy raczej  – Niestety?

Zniesienie przez ustawodawcę obowiązku dołączenia oświadczenia dostawców mediów o możliwości podłączenia danej inwestycji do konkretnych mediów, czy też drogi publicznej rodzi ryzyko, iż na etapie oddania do użytkowania, inwestycja taka nie będzie mogła zostać „odebrana” przez organ.

Brak możliwości uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie jest równoznaczne z brakiem realnej i legalnej opcji zamieszkania danego domu. Oczywiście, wychodząc z założenia racjonalności inwestora, zapewne nie będzie on zwlekał z podłączeniem mediów do chwili oddania inwestycji do użytkowania, niemniej jednak, teoretyczna możliwość wystąpienia takiej sytuacji istnieje.

Z informacji uzyskanych od uczestników szkolenia wynika, iż od dnia wejścia w życie zmian w ustawie prawo budowlane, przypadki korzystania przez inwestorów budowy domów jednorodzinnych z procedury zgłoszenia, są incydentalne.

Wynika to zapewne z obaw inwestorów, co do zasad związanych z nowymi procedurami, braku znajomości szczegółowych uregulowań w tym zakresie, czy w końcu wymogów nakładanych na inwestorów przez banki biorące udział w finansowaniu danej inwestycji.

Liczne opinie prawne, poglądy i wypowiedzi ekspertów oceniających wprowadzone zmiany, zdają się kłócić z ich oceną dokonywaną każdego dnia przez osoby stosujące wprowadzone zmiany w praktyce.

Ps: Dziękuję wszystkim uczestnikom za możliwość konstruktywnej dyskusji i niestandardowego spojrzenia na wiele problemów. 

 

Opublikowano Dodaj komentarz

Kiedy Deweloper ma większość – możliwości głosowania zgodnie z zasadą 1 właściciel = 1 głos

stock-image-22068287Właściciel posiadający większość udziałów w nieruchomości wspólnej to przeważnie jeden efekt – pozostali współwłaściciele nie mają możliwości realnie i skutecznie wpływać na podejmowane przez Wspólnotę uchwały.

Głos „większości” jest tu decydujący.

Oczywiście niezadowolona z danej uchwały „mniejszość”, może zaskarżyć podjęte w ten sposób decyzje Wspólnoty do sądu, niemniej jednak rozstrzygnięcie w tym zakresie zapada z reguły po kilku miesiącach, a niekiedy nawet latach. Zaskarżenie danej uchwały nie powoduje automatycznej utraty jej mocy obowiązującej. Konieczne jest w tym celu zabezpieczenie powództwa przez sąd, poprzez wstrzymanie wykonania danej uchwały.

Znana i często stosowana w takich przypadkach praktyka zmiany sposobu głosowania na zasadę „1 właściciel = 1 głos” pozwala zrównać szansę poszczególnych właścicieli mniejszościowych z dominującą pozycją dewelopera/właściciela większościowego.

Aby móc zastosować zmodyfikowaną zasadę głosowania, odstępując od głosowania udziałami na rzecz głosowania 1 właściciel = 1 głos, konieczne jest zaistnienie poniższych okoliczności:

  • suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela, bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie,
  • złożenie skutecznego żądania w przedmiocie zmiany zasad głosowania przez właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

O ile kwestia złożenia żądania przez właścicieli posiadających odpowiedni udział nie budzi zasadniczych wątpliwości i problemów, o tyle samo pojęcie „większościowego właściciela” może powodować pewne rozbieżności.

Zasadniczo ustawa o własności lokali wskazuje, iż większościowym właścicielem będzie ten podmiot lub osoba która posiada więcej niż 50% udziałów w nieruchomości wspólnej.

Jeśli jednak wspomniane udziały zostają rozbite?

Kiedy dojdzie do wspomnianego „rozbicia” udziałów większościowych? Otóż, chociażby w sytuacji gdy posiadająca większość udziałów Spółka X sprzeda jedno lub kilka mieszkań podmiotowi powiązanemu organizacyjnie i osobowo – Spółce Y – uzyskując tym samym mniej niż 50% udziałów.

Czy dwie spółki prawa handlowego, będące niezależnymi i odrębnymi podmiotami, mogą być traktowane na gruncie art. 23 ustawy o własności lokali jako jeden właściciel większościowy?

Otóż tak.

Precedensowy wyrok w sprawie ustalenia znaczenia „właściciela większościowego” w przypadku rozbicia udziałów na powiązane spółki wydał Sąd Apelacyjny w Warszawie w dniu 7 lutego 2007 r. pod sygn. akt: I ACa 1033/06. Pomimo, iż wyrok ten pochodzi sprzed blisko 9 lat, a stanowisko w nim zaprezentowane podzielane jest przez orzekające w tożsamych sprawach sądy powszechne, niejednokrotnie wspomniane „rozbicie” udziałów wykorzystywane jest do uniemożliwienia wprowadzenia głosowania wedle zasady 1 właściciel = 1 głos.

Sąd Apelacyjny wskazał, iż celem ustawodawcy wprowadzającego do ustawy o własności lokali instytucję głosowania wedle zasady, zgodnie z którą na każdego właściciela przypada jeden głos, było zagwarantowanie mniejszościowym udziałowcom realnego wpływu na losy wspólnoty i skuteczne przeciwstawienie się właścicielowi z większościowym udziałem, który może przegłosować uchwały wbrew woli pozostałych właścicieli. Zapewne realna, nie jedynie iluzoryczna, możliwość skorzystania z tej regulacji winna być rozpatrywana jako priorytetowe założenie istnienia i funkcjonowania art. 23 ust. 2b ustawy o własności lokali.

W przypadku gdy dwie spółki posiadają ten sam skład osobowy Zarządu, ich organy przedstawicielskie są w 100% tożsame, co czyni je na gruncie kodeksu spółek handlowych spółkami wzajemnie dominującymi i zależnymi. Sąd Apelacyjny wskazał ponadto, iż wzajemne wpływy wynikające ze stosunku dominacji i zależności mają wpływ na sposób działania tych spółek, a co za tym idzie na procesy decyzyjne osób powołanych do ich reprezentacji. Konsekwencją takiego rozwiązania, jest zaś jednolitość działania i głosowania na zebraniach wspólnoty.

Zatem, pomimo faktu, iż spółki takie są odrębnymi osobami prawnymi, ich działania w ocenie Sądu Apelacyjnego w Warszawie, będą takie same jak działania właściciela większościowego.