Opublikowano Dodaj komentarz

Podatek od hipoteki

W chwili, kiedy pierwszy raz przeczytałam nazwę dzisiejszego wpisu, od razu wywołała ona u mnie cień uśmiechu….

Umieszczenie w jednej linii kredytu, zabezpieczenia jego spłaty w formie hipoteki na nieruchomości i podatku od tejże czynności, rodzi obraz piętrzących się zobowiązań podatkowych…..

Wprawdzie podatek od czynności ustanowienia hipoteki jest niewielki, gdyż wynosi jedynie 19 zł, nie zmienia to faktu, iż jest on często nieopłacany przez nabywców nieruchomości. Nabywcy którzy dopełniają tego obowiązku, niejednokrotnie pomijają, z kolei obowiązek złożenia deklaracji PCC-3 do właściwego Urzędu Skarbowego.

W zdecydowanej większości przypadków, nie wynika to  ze świadomego działania, ale raczej z przeoczenia tego drobnego, dodatkowego obowiązku z Naszej strony.

Niekiedy również, podatek ten Kupujący błędnie utożsamiają z podatkiem od czynności cywilnoprawnej zakupu nieruchomości w wysokości 2%, który uiszczania w ich imieniu notariusz dokonujący tej czynności.

Tymczasem, w terminie 14 dni od podpisania oświadczenia o ustanowieniu hipoteki przez właścicieli nieruchomości, powstaje obowiązek podatkowy uiszczenia podatku od czynności cywilno-prawnej ustanowienia hipoteki i złożenia odpowiedniej deklaracji.

Moment z którym wiąże się powstanie obowiązku podatkowego tj. chwila podpisania oświadczenia o ustanowieniu hipoteki, jest inny w stosunku do transakcji na rynku pierwotnym i wtórnym.

W pierwszym przypadku, gdy kupujemy nieruchomości od dewelopera lub Spółdzielni Mieszkaniowej, czy nabywamy od  Gminy lub Skarbu Państwa ustanowienie hipoteki następuje z reguły w późniejszym terminie. Konieczne jest więc zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości, poprzedzające umowę – uruchomienie kredytu, a następnie dopiero ustanowienie hipoteki.

Na rynku wtórnym sytuacja wygląda z reguły odwrotnie, gdyż warunkiem wypłaty kredytu jest przeniesienie własności i  ustanowienie zabezpieczenia w formie hipoteki na danej nieruchomości. Stąd też, data złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki będzie późniejsza, w stosunku do daty uzyskania prawa własności przez ustanawiającego hipotekę.

Informacji o tym, kto dokonuje opłaty podatku i złożenia deklaracji, warto szukać już w samej umowie kredytowej oraz dodatkowo w umowie przenoszącej własność.

Umowa kredytowa może wskazywać na obowiązek złożenia deklaracji PCC-3 oraz opłacenia podatku, jednak nikt nie będzie nas sprawdzał czy wywiązaliśmy się z tego zobowiązania – zainteresowanie banku tym obowiązkiem kończy się na umieszczeniu odpowiedniego zapisu w umowie. W przypadku zawarcia w akcie notarialnym przenoszącym własność wniosku o wpis hipoteki wraz z oświadczeniem o ustanowieniu hipoteki, podatek odprowadzi za nas notariusz, my zaś zostaniemy zwolnieni z obowiązku złożenia deklaracji.

Obowiązek złożenia odpowiedniej deklaracji i tym samym opłacenia podatku istnieje również w przypadku zabezpieczenia hipoteką innej nieruchomości, niż ta którą zamierzamy nabyć, lub którą kupujemy. Podobnie w przypadku gdy na skutek zmiany okoliczności w czasie trwania umowy kredytowej, zmieniamy obciążoną nieruchomość na inną.

Tak więc, jeśli właśnie uświadomiłeś sobie, że gdzieś po drodze „umknął” Ci podatek od czynności cywilno-prawnej ustanowienia hipoteki, przed Tobą niebywała przyjemność dokonania przelewu na kwotę 19 zł i poświęcenia wieczoru na wypełnienie formularza PCC-3. Gdy nabywców nieruchomości jest kilku – wiesz już chyba komu zlecić wypełnienie dodatkowych załączników w postaci formularzy PCC-3A ….

Powodzenia !

 

Opublikowano Dodaj komentarz

Zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną

Zakup lokalu w wymarzonej, inwestycji skłania przyszłych nabywców do zbadania umowy głównie pod kątem metrażu, rozmieszczenia pomieszczeń i oczywiście ceny…

Nie generalizuje oczywiście, gdyż nierzadko spotykam Klientów, którzy znają najdrobniejszy przecinek w swoich umowach, niemniej jednak, zasadniczo kwestie inne niż wspomniane powyżej, rzadko bywają przedmiotem dogłębnej analizy nabywców.

Szczególnie losy przyszłego zarządu nieruchomością wspólną, umiejętnie wplątywane w umowach między, mniej istotnymi kwestiami, zwykle pod koniec aktu, gdzie Klient spodziewa się czytać już tylko cennik notariusza, mogą mieć zasadnicze znaczenie dla przyszłego właściciela.

W jaki sposób?

Cóż, choć wydaje się to niemożliwe, część nabywców lokali nie ma pełnej świadomości, iż kupując mieszkanie/lokal użytkowy w danym budynku stają się członkami Wspólnoty Mieszkaniowej. Sam fakt jej powstania, jest niezależny od samych kupujących i sprzedającego, a Wspólnota powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia i sprzedaży pierwszego lokalu w nieruchomości.

Wspólnota staje się jednocześnie właścicielem części wspólnych w budynku. Sposób sprawowania zarządu tymi częściami, zależy często od treści aktów notarialnych przenoszących własność danego lokalu.

Ustawa o własności lokali przewiduje kilka możliwości sprawowania takiego zarządu. Przede wszystkim, już w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, albo umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, istnieje możliwość określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną, zazwyczaj poprzez powierzenie zarządu osobie fizycznej albo prawnej. Niestety sposób sprawowania zarządu określony w pierwszym akcie, pozostaje wiążący dla wszystkich późniejszych nabywców lokali w danej nieruchomości.

Z praktyki wynika, iż sposób tegoż zarządu w zdecydowanej mierze zależy od wyłącznej woli dewelopera, który nie przypadkowo wyznacza konkretne osoby do zawarcia pierwszego aktu.

Cóż pozostaje dalszym nabywcom?

Niestety, na początkowym etapie sprzedaży, pozostaje jedynie zaakceptować takie rozwiązanie.

Oczywiście, nie można przyjąć, iż zarząd deweloperski będzie „złem wcielonym”, jednak faktycznie na późniejszym etapie (szczególnie przy inwestycjach składających się z kilku etapów) interesy Wspólnoty i dewelopera mogą się rozmijać. Sytuacja taka, w oczywisty sposób, nie wpływa korzystnie na stosunki między członkami Wspólnoty, a reprezentującym ich Zarządcą….

Kiedy frustracja sięga zenitu, do życia powołana jest grupa aktywnych mieszkańców, a większość aktów już podpisano, można przystąpić do kontrofensywy…

Możliwości zmiany ustanowionego w umowach z deweloperem zarządu powierzonego jest kilka. Zasadniczo, już sama ustawa o własności lokali przewiduje podjęcie uchwały przez właścicieli lokali z udziałem notariusza.

Oczywistym jest, iż uchwała o zmianie sposobu zarządu nieruchomością wspólną, obok wymogu udziału notariusza, winna być podjęta z zachowaniem wymogów proceduralnych przewidzianych w art. 23 ustawy o własności lokali tj. bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez Zarząd, lub też w trybie mieszanym – częściowo na zebraniu, a częściowo (jeśli na zebraniu nie podpisze się pod uchwałą wymagana liczba osób) w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Niemniej jednak aby skutecznie podjąć opisaną wyżej uchwałę, właściciele muszą zmierzyć się z dwoma zasadniczymi problemami:

  1. koniecznością uzyskania co najmniej 50% + 1 głosów ZA uchwałą ( liczonych wedle wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej) – co, przy kilku etapowych inwestycjach, gdzie deweloper ciągle występuje jako właściciel nie sprzedanych lokali w innych budynkach, może być problematyczne…
  2. procedurami podejmowania uchwał i zwoływania zebrań Wspólnoty, przewidzianymi w ustawie – deweloper działa tu jako zarządca zwołujący i organizujący zebrania. Nie trzeba chyba wspominać, iż nie będzie działał w tym zakresie zbyt entuzjastycznie i gorliwie…

Ale zajmijmy się głównym warunkiem, bez którego niestety uchwały podjąć nie można – wielkością udziałów. Kiedy mamy za sobą większość mieszkańców (pamiętamy ciągle, aby „moc” naszych przyjaźni oceniać wielkością udziałów), zasadniczo problemu z podjęciem uchwały nie ma. Decyzja w tym zakresie jest niezależnym prawem każdego mieszkańca. Jednak zdarzają się sytuacje w których, pomimo najlepszych chęci, mieszkańcy posiadają udziały w zdecydowanej mniejszości.

Czy są skazani na zarząd narzucony im w pierwszym akcie??

Nie do końca…

Ostatnio spotkałam się właśnie z podobną sytuacją i warto zastanowić się nad możliwością wprowadzenia przy głosowaniu nad zmianą sposobu zarządu, przewidzianą w art. 23 par. 2a ustawy o własności lokali zasadę 1 właściciel = jeden głos.

Bliżej tą instytucją zajmę się w kolejnym poście.

 

 

 

 

 

Opublikowano Dodaj komentarz

Prawo do „własnego” notariusza

Powszechną praktyką, stosowaną przy zawieraniu umów kupna-sprzedaży nieruchomości, oraz umów deweloperskich jest wskazywanie konkretnej Kancelarii Notarialnej, w której ma dojść do zawarcia umowy.

Niekiedy deweloper wskazując Kancelarię czy też konkretnego notariusza, nie przewiduje możliwości wyboru w tym zakresie po stronie Kupującego.

Oczywistym jest, iż wybór osoby Notariusza oraz konkretnej Kancelarii, w której chcesz zawrzeć umowę jest prawem stron umowy, w tym również Twoim, jako kupującego. Jakiekolwiek odgórne wytyczne w tym zakresie ze strony dewelopera, szczególnie jeśli nie podlegają negocjacjom, postrzegać należy jako nadużycie prawa.  Kiedy jednak deweloper nie wyraża zgody na zmianę notariusza warto powołać nie na zapisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego, oraz dodatkowo orzeczenia Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, gdyż zapis w umowie przedwstępnej gwarantujący deweloperowi wskazanie terminu oraz miejsca (kancelarii notarialnej) zawarcia umowy sprzedaży mieszkania, uznany został za niedozwoloną klauzulę umowną.

Oczywiście notariusz, który posiada stały kontakt z deweloperem ma swoje plusy: może zaoferować pewne upusty finansowe, szybciej i sprawniej zgromadzi kompletną dokumentację niezbędną do zawarcia umowy, usprawni proces rozliczenia.  Nie zawsze taka forma współpracy winna być przez Ciebie odrzucana.

Warto jednak abyś pamiętał, iż masz PRAWO nie zgodzić się na zawarcie umowy przez konkretnym, wskazanym przez dewelopera notariuszem, bez żadnych negatywnych konsekwencji dla Ciebie.

To czy z tego prawa skorzystasz, to już oczywiście wynik Twoich własnych przemyśleń i decyzji.

Nie można bowiem wykluczyć, przy najlepszych nawet intencjach, iż pomimo zakładanej bezstronności notariusza, będzie on działał na korzyść jednej ze stron umowy – dewelopera.

Kiedy masz wątpliwości co do przewidzianej w art. 6 Kodeksu Etyki bezstronności i rzetelności  notariusza, zrezygnuj z niego. Roli notariusza nie sposób przecenić, jest bowiem odpowiedzialny za wyjaśnienie wątpliwości stron co do treści umowy, podanie rzetelnych i prawdziwych informacji o znaczeniu i wadze konkretnych zapisów aktu. Co więcej, zgodnie z treścią art. 80 §2 i §3 ustawy Prawo o notariacie, notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne.

Aby móc podjąć świadomą decyzję co do składanego i przyjmowanego przez Ciebie zobowiązania umownego, musisz mieć pewność, iż osoba która udziela Ci takich informacji działa w najlepszym interesie obu stron umowy.

Przedmiotowy post może wydawać się nieco „przesadzony”, niemniej jednak do napisania go zainspirowała mnie historia jednego z Moich Klientów, który miał wątpliwą przyjemność, spotkać się z sytuacją, w której pozbawiony został prawa do bezstronnego  i rzetelnego notariusza.