Opublikowano Dodaj komentarz

Palenie papierów na terenie wspólnoty mieszkaniowej – Regulamin

Stop Smoking SignPalenie szkodzi zdrowiu. Palenie jest niemodne. Palenie jest passe..

Tyle teorii.

Palacze jednak są wśród nas.

Ci z Was, którzy mnie znają, właśnie delikatnie się uśmiechają … Ale nie o mnie dziś.

Palenie na balkonie, na korytarzu czy klatce schodowej zdarza się w każdej wspólnocie.

Poranna kawa na balkonie, późne wyjście z psem na spacer, powrót z zakupów – i nagle ten dziwny, nieprzyjemny zapach.

Czy da się palaczy „wyrzucić” z terenu wspólnoty?. Zamknąć w ich własnych domach?

Niestety, nie do końca.

Wprawdzie zasadniczym celem znowelizowanej ustawy o ochronie zdrowia przed następstwami używania tytoniu i wyrobów tytoniowych z 15 listopada 2010 r. miała być ochrona osób niepalących przed biernymi palaczami, jednakże pojęcie „miejsce publiczne” czy „pomieszczenia do użytku publicznego” do których odnosi się ustawa, nie doczekały się uszczegółowienia czy też definicji.

Stąd też, ustawa nie wprowadza zakazu palenia w częściach wspólnych na terenie wspólnot mieszkaniowych.

Regulaminy wspólnot, uchwalane przez mieszkańców, niekiedy odnoszą skutek w postaci przestrzegania zakazu palenia w takich miejscach jak klatki schodowe czy korytarze. Jednak przestrzeganie takiego zakazu w większości zależy od dobrej woli palaczy. Naruszenie bowiem zapisów regulaminu w tym zakresie nie pozwala na realne zastosowanie sankcji wobec takiego palacza.

Zapis bezsankcyjny jest zaś martwy.

Pozostaje przekonanie, że palacze hurtowo zastąpią papierosy surowymi marchewkami.

Mi się udało.

Opublikowano Dodaj komentarz

Energia w budynku – nowe obowiązki 2016 r.?

Dyrektywa 2012/27/UE - czy faktycznie do 31.12.2016 r.  nakłada obowiązek opomiarowania?
Dyrektywa 2012/27/UE – czy faktycznie do 31.12.2016 r. nakłada obowiązek opomiarowania?

Nowy rok to przede wszystkim nowe i stare wyzwania.

Z punktu widzenia właścicieli bądź zarządców nieruchomości szczególnie ważne jest przygotowanie finansowe tj. zaplanowanie niezbędnych prac, inwestycji i działań jakie muszą być zrealizowane na nieruchomości w nowym roku wraz z zabezpieczeniem odpowiednich środków finansowych na ten cel.

Również z takiego założenia wyszedł Dział Księgowości  Naszego Klienta – jednej z największych warszawskich spółdzielni mieszkaniowych. Pracownik księgowości „wyszukał” w Internecie informację o obowiązku opomiarowania wszystkich lokali w budynkach wielorodzinnych do końca 2016 r.

Inwestycja tej klasy wiąże się z koniecznością poniesienia znacznych wydatków. Warto wspomnieć, iż w zasobach spółdzielni znajduje się przeszło 100 budynków i blisko 6000 mieszkań.

Wróćmy więc do efektów „googlowania” informacji w sieci …

Czy faktycznie do 31.12.2016 r. musimy opomiarować lokale?

Jeśli tak, z czego wynika ten obowiązek?

Punktem wyjścia do analizy problemu (obowiązku opomiarowania lokali) było ustalenie podstawy prawnej tych działań.

Dnia 25.10.2012 r. uchwalono Dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady 2012/27/UE w sprawie efektywności energetycznej, dokonano zmiany dyrektywy 2009/125/WE i 2010/30/UE oraz uchylono dyrektywy 2004/8/WE i 2006/32/WE.

Celem nowej Dyrektywy było usunięcie barier na rynku energii oraz przezwyciężenie nieprawidłowości w funkcjonowaniu rynku, które ograniczają efektywność dostaw i wykorzystywania energii. Przynajmniej tak wynika z informacji pochodzących od samych „twórców”.

Artykuł 28 nowej Dyrektywy stanowi, iż kraje członkowskie są zobowiązane wprowadzić w życie przepisy ustawowe, wykonawcze i administracyjne niezbędne do jej wykonania do dnia 5 czerwca 2014 r.

Polska ciągle nie wykonała tego obowiązku w pełnym zakresie.

W zakresie obowiązku opomiarowania lokali w budynkach wielorodzinnych wypowiada się art. 9 tejże Dyrektywy. Mówi on, iż państwa członkowskie zapewniają, o ile jest to technicznie wykonalne, uzasadnione finansowo i proporcjonalne do potencjalnej oszczędności energii, że odbiorcy końcowi (m.in. ciepła i ciepłej wody użytkowej) będą mieli możliwość nabycia po konkurencyjnych cenach indywidualnych liczników, które dokładnie oddają rzeczywiste zużycie po stronie odbiorcy końcowego.

Pkt 3 artykułu 9 stanowi nadto, iż w przypadku dostarczania do budynku energii cieplnej lub ciepłej wody z sieci ciepłowniczej, na wymienniku ciepła lub na granicy dostawy zostaje zamontowany licznik energii cieplnej lub ciepłej wody.

Dyrektywa ponadto zakłada, iż do dnia 31.12.2016 r. zostaną zamontowane w budynkach wielolokalowych (tam, gdzie jest to technicznie wykonalne i opłacalne) liczniki zużycia indywidualnego do pomiaru zużycia energii cieplnej lub ciepłej wody dostarczanej do każdego lokalu.

W przypadku, gdy zastosowanie indywidualnych liczników nie jest technicznie wykonalne lub nie jest opłacalne, do pomiarów zużycia energii cieplnej na każdym grzejniku stosowane są indywidualne podzielniki kosztów ciepła, o ile państwo członkowskie nie wykaże, że montaż takich podzielników kosztów ciepła nie byłby opłacalny. Dyrektywa zakłada, iż w sytuacji braku opłacalności można rozważyć alternatywne opłacalne sposoby pomiaru zużycia energii cieplnej.

Dyrektywa nieimplementowana (której nie wprowadzono w życie, nie stosuje się, nie wdraża) nie stanowi źródła prawa polskiego.

Zatem Dyrektywa 2012/27/UE nie obowiązuje podmiotów krajowych (polskich właścicieli lub zarządców nieruchomości).

Należy więc ustalić, czy taki obowiązek nakłada na podmioty krajowe polski ustawodawca.

Jednym słowem, co na ten temat mówi ustawa z dnia 10.04.1997 r. „Prawo energetyczne”?

Zapraszam do lektury kolejnego postu.

Opublikowano Dodaj komentarz

MdM – zmiany w ustawie szansą dla rynku wtórnego?

Lying couple on grass and dream three cloud houses collageKryzys dla deweloperów?

Szansa dla rynku wtórnego?

Nowe życie dla spółdzielni mieszkaniowych?

Większe możliwości dla nabywców?

Zdania są podzielone.

Znowelizowana ustawa o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania dla młodych ludzi, wprowadza z dniem 1 września 2015 r. istotne zmiany w funkcjonowaniu programu zwanego potocznie MdM (Mieszkanie dla Młodych).

Głównym założeniem zmian w ustawie, było usprawnienie realizacji programu przez m.in.: wprowadzenie dofinansowania wkładu własnego w przypadku mieszkań budowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. Możliwość dofinansowania wnoszonego wkładu budowlanego oraz sam fakt, iż budowane niekiedy w sposób „bezkosztowy” lokale mogą konkurować ceną z projektami deweloperskimi, zapewne wpłynie pozytywnie nie tylko na sytuację przyszłych nabywców, ale i samych spółdzielni. Od kilku lat obserwuję stopniowo rodzący się rynek nowych inwestycji spółdzielni mieszkaniowych. Trend o tyle może nawet nie nowy, co raczej powracający po latach.

Możliwość dofinansowania również nieruchomości powstałych w wyniku nadbudowy lub przebudowy np. strychu, to również ukłon nie tylko w stronę nabywców, ale i w stronę tzw. „starych” wspólnot mieszkaniowych, dla których niekiedy jedyną szansą na przeprowadzenie niezbędnego generalnego remontu jest umożliwienie nadbudowy kondygnacji i jej sprzedaż. Procedura ta nie jest oczywiście łatwa, o czym zapewne niejednokrotnie przekonali się Ci z was którym przyszło w niej uczestniczyć, jednak przy większym zainteresowaniu takim rozwiązaniem, być może zmieni się również świadomość społeczna w tym zakresie. Nadbudowa przestanie być traktowana przez członków wspólnoty jako próba kradzieży ich mienia, czy też zagrożenie dla całej konstrukcji budynku, a zacznie był postrzegana jako ciekawe źródło wsparcia finansowego dla wspólnoty.

Wprowadzone zmiany to szansa dla „większych lokali” – przewidziano bowiem zwiększenie z 50 do 56 m2 powierzchni mieszkalnej branej pod uwagę przy obliczaniu wkładu własnego w przypadku osób i rodzin posiadających co najmniej troje dzieci.

Ciekawą zmianą jest wyłączenie ograniczenia dofinansowania jedynie dla pierwszych lokali. Osoby i rodziny posiadające min. 3 dzieci, chcąc polepszyć swoje warunki bytowe i zakupić większe powierzchniowo mieszkanie mogą, pod rządami znowelizowanej ustawy, również obiegać się o dofinansowanie z programu. Co zasadnicze w tym przypadku, zniesiono tu również ograniczenie wiekowe, które do tej pory wynosiło 35 lat (liczone jako wiek graniczny dla młodszego z małżonków).

Obok ograniczenia wiekowego, zniesiono również dość restrykcyjne warunki kredytowania – osoby nie posiadające zdolności kredytowej uzyskały możliwość wsparcia w tym zakresie, jako dodatkowych kredytobiorców, nie tylko ze strony najbliższej rodziny ale dowolnych osób. Dla związków nieformalnych to dodatkowa szansa na wspólne ubieganie się o kredyt.

W znowelizowanej ustawie po raz pierwszy pojawiły się sankcje związane z możliwymi nadużyciami. Spłata całości kredytu lub części przekraczającej wysokość dofinansowania w ciągu pierwszych 5 lat, wiązać się będzie z koniecznością zwrotu otrzymanych środków.

Uwaga – Jeśli więc przyjdzie Ci wygrać w Lotto – nie spłacaj od razy zaciągniętych w ramach programu kredytów!

Opublikowano Dodaj komentarz

Niepewny los reklam – rewolucyjna ustawa krajobrazowa

Jak deklarował na konferencji prasowej Prezydent Bronisław Komorowski podpisując w dniu 15 maja 2015 r. ustawę krajobrazową, jej głównym celem jest zapewnienie pewnego poziomu ładu przestrzennego.

Potocznie nazywana ustawą krajobrazową – Ustawa z dnia 24 kwietnia 2015 o o zmianie niektórych ustaw w związku ze wzmocnieniem narzędzi ochrony krajobrazu, obowiązywać będzie od dnia 11.09.2015 r.

Co rewolucyjnego za sobą niesie?

W kilku zdaniach:

Ustawa daje samorządom instrumenty prawne do ustalenia zasad zamieszczania m.in. reklam na  elewacjach budynków oraz możliwość wprowadzania realnych sankcji za naruszanie tychże przepisów.

Poprzez zmianę ustawy o planowaniu o gospodarowaniu przestrzennym,  wprowadza ona szereg definicji – reklamy, szyldu, tablicy reklamowej, urządzeniu reklamowym, krajobrazu czy krajobrazu priorytetowego.

Wprowadza kary za nielegalnie zamontowane reklamy w wysokości nawet czterdziestokrotności opłat reklamowych wprowadzonych przez gminy.

Daje możliwość uchwalania przez gminy własnych wytycznych w zakresie zasad rozmieszczania reklam.

Nakłada na samorząd wojewódzki obowiązek sporządzania audytów krajobrazowych definiujących krajobrazy priorytetowe.

Pozwala samorządom ustalać wytyczne co do krajobrazów priorytetowych. Dla tych obszarów sejmik województwa będzie miał możliwość ustalania norm prawnych dotyczących wysokości, kształtu budynków i ewentualnie stosowania materiałów miejscowych lub tradycyjnej architektury.

Oczywiście ocena wprowadzonych zmian i rozwiązań zależeć będzie w dużej mierze od skuteczności działań podmiotów stosujących przepisy tejże ustawy, jednak nie można nie ocenić już na tym etapie pozytywnie pierwszej próby kompleksowego uregulowania kwestii reklam w przestrzeni publicznej naszego kraju.

Dajmy jej pewien kredyt zaufania…

Na marginesie zwracam Waszą uwagę, jak jeden błąd, co do daty wejścia w życie przedmiotowej ustawy, został tak licznie powielony na pojawiających się internetowych wpisach 🙂

Dla pewności powtórzę datę wejścia w życie zmian – 11 wrzesień 2015 

Opublikowano Dodaj komentarz

Umowa najmu na czas określony – możliwość jej wypowiedzenia?

Depositphotos_50248625_xsPo kilkunastu lat wątpliwości, licznych orzeczeniach Sądu Najwyższego i burzliwych dyskusjach znawców tematu, w 2001 r. ustawodawca wprowadzając do kodeksu cywilnego art. 673 par. 3 stanął na stanowisku, iż umowa zawarta na czas określony może przewidywać okres jej wypowiedzenia.

Oczywiście bez zawarcia w umowie klauzuli dopuszczającej taką możliwość, umowa taka nie może zostać wypowiedziana.

Cóż, nie jest to bynajmniej odkrycie stulecia z mojej strony – od 2001 r. upłynęło już trochę czasu – jednak tu pojawia się pewna ciekawostka na którą chciałabym zwrócić Twoją uwagę.

Aby w umowie najmu zawartej na czas określony skutecznie przewidzieć możliwość jej wypowiedzenia, konieczne jest wskazanie konkretnych powodów, przyczyn, okoliczności po zaistnieniu których będzie można skorzystać z tej formy rozwiązania umowy terminowej.

Przypadki, w jakich może dojść do wypowiedzenia umowy powinny być, tak zresztą jak w przypadku rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym, określone jasno i precyzyjnie.

Pozwoli to na uniknięcie wielu nieporozumień i wątpliwości w chwili zakończenia stosunku najmu.

W umowach najmu zawartych na czas określony, wielokrotnie spotykam się z podaniem jako okoliczność uzasadniającą jej wypowiedzenie tzw. „ważnej przyczyny”.

Czy taki zapis jest skuteczny?

Cóż, kolejne orzeczenia Sądu Najwyższego m.in. z 2006 r. (II CZP 92/06), 2011 r. (II CSK 587/10) każą odpowiedzieć na to pytanie twierdząco.

Nie trudno jednak, wyobrazić sobie problemy, jakie pojawią się między stronami danej umowy najmu gdy przyjdzie im zmierzyć się z określeniem – co mieści się w tym pojęciu.

Warto więc już na etapie konstruowania umowy, kiedy strony sądzą, iż będą wspólnie prowadzić „długie i szczęśliwe życie”, dokładnie sprecyzować kiedy możliwy jest przedterminowy „rozwód”