Opublikowano 2 komentarze

Sąd Najwyższy zaleca zmianę przepisów regulującą wysokość stawki za użytkowanie wieczyste garażu

sidebar.authorKupując mieszkanie zwracamy uwagę na jego cenę, położenie, rozkład, wiarygodność dewelopera, termin oddania inwestycji, infrastrukturę czy okoliczne udogodnienia.

Wśród licznych informacji jakie otrzymujemy od dewelopera, może umknąć nam, iż grunt na którym znajduje się nasza inwestycja oddany jest w użytkowanie wieczyste, nie jest zaś własnością dewelopera.

Często słyszę na tym etapie pytania: Co to dla mnie realnie oznacza? Jak wpłynie to na późniejsze użytkowanie takiej nieruchomości i koszty z tym związane?

Praktyczną różnicą między prawem własności a użytkowaniem wieczystym, jest związana z użytkowaniem wieczystym konieczność dokonywania opłat rocznych z tego tytułu.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami wprowadza dualizm w zakresie wysokości stawek rocznych z tytułu użytkowania wieczystego dla lokali przeznaczonych na cele mieszkaniowe, oraz lokali o innym przeznaczeniu (art. 72 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

O ile kwestia ponoszenia opłat dla lokali mieszkalnych nie budzi zasadniczych wątpliwości, tak poważne problemy pojawiają się na płaszczyźnie swoistych lokali jakimi są – nazwijmy je potocznie – „hale garażowe” we wspólnotach mieszkaniowych. 

W większości budynków wielorodzinnych, garaż jest wyodrębnionym lokalem użytkowym i stanowi odrębny przedmiot współwłasności osób, które posiadają odpowiednie w nim udziały – czyli najczęściej przypisane im po prostu miejsca postojowe. Dla lokalu takiego, jako stanowiącego odrębny przedmiot własności, zakładana jest także odrębna księga wieczysta.

Przeważająca większość nabywców nowych mieszkań usytuowanych w budynkach położonych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, w pierwszym roku zamieszkiwania w swoim wymorzonym „M”, uiszcza wszystkie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego za posiadane w tym budynku nieruchomości (tj. mieszkanie, garaż, komórkę lokatorską), z uwzględnieniem jednej stawki – 1%.

W kolejnych latach użytkowania, niejednokrotnie gmina dokonuje podwyższenia stawki z tytułu użytkowania wieczystego za miejsce postojowe i komórkę lokatorską – ze stawki 1% na 3%.

Dlaczego się tak dzieje? I czy działania takie są zasadne?

Otóż, stawka opłaty na poziomie 3% jest przewidziana dla tzw. lokali o innym przeznaczeniu niż mieszkalne.

Stawkę tą można ustalić dla znajdujących się w danym budynku lokali garażowych, po założeniu oddzielnej księgi wieczystej. Ta część nieruchomości, staje się bowiem oddzielną od budynku mieszkalnego częścią i w związku z tym, nie jest już przeznaczona na „cele mieszkaniowe” co uzasadniałoby zachowanie stawki na poziomie 1 %. Bez znaczenia pozostaje fakt, iż lokal garażowy w takiej nieruchomości służy wyłącznie mieszkańcom danej nieruchomości i nie czysto „komercyjnego” charakteru.

Przepisy prawa, w tym ustawy o własności lokali, nie pozwalają uznać garażu za lokal mieszkalny. Nie mogąc zakwalifikować tej części nieruchomości jako lokalu mieszkalnego, uznaje się, iż stanowi on lokal użytkowy, komercyjny ze stawką 3%. Za takim stanowiskiem opowiedziały się również polskie sądy – należy tu wskazać odpowiednio uchwałę NSA z 27 lutego 2012 r. o sygn. akt II FSP 4/11 (ONSAiWSA 2012 nr 3 poz. 36) oraz uchwałę SN z 16 listopada 2012 r. o sygn. akt III CZP 62/12 (OSNC 2013/5/56).

Powołując się na art. 73 ust. 2a pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, iż przepis ust. 1 i 2 stosuje się odpowiednio do udziału w prawie użytkowania wieczystego po ustanowieniu odrębnej własności lokalu, którego przeznaczenie jest inne niż cel, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, gminy rozpoczęły masowo wypowiadanie stawek 1% dla tych nieruchomości i wprowadzanie stawki 3%.

W tym miejscu, jednak należy wrócić uwagę na datę w której doszło do wyodrębnienia lokalu garażowego, jako odrębnej nieruchomości. Ma to zasadnicze znaczenie dla istnienia podstawy wypowiedzenia stawki przez gminę, gdyż art. 73 ust. 2a, na jaki powołują się gminy, obowiązuje dopiero od 22.10.2007 r., stąd też zmiana stawki nie może dotyczyć garaży wyodrębnionych przed tą datą.

Na rozbieżności i brak jasno sprecyzowanych przepisów w tym zakresie zwraca uwagę Małgorzata Gersdorf, pierwszy Prezes Sądu Najwyższego w informacji o nieprawidłowościach i lukach w prawie. Zdaniem Prezesa Sądu, który zaleca zmianę przepisów w tym zakresie, właściciel powinien uiszczać taką samą stawkę roczną opłaty za użytkowanie wieczyste miejsca postojowego w garażu jak za mieszkanie.

Opublikowano Dodaj komentarz

W Zarządzie Wspólnoty pełnią funkcję nie tylko jej członkowie!

successful manZ życia wzięte:

Zebranie właścicieli lokali, pełna sala uczestników… pada propozycja zmiany obecnego Zarządu….. pojawiają się kolejni kandydaci….

I zupełnie jak w Debacie Prezydenckiej, kontrkandydat zadaje pytanie do ubiegającego się o funkcję nowego członka Zarządu – czy jest Pan/Pani właścicielem lokalu w danej Wspólnocie i tym samym jej członkiem ?

Na sali zapadło milczenie – tu może odrobinę przesadzam nazywając zaistniały stan milczeniem – pojawiła się zaś pewna doza zaciekawienia ….

Pytanie jednak, nie ukrywam, było bardzo trafne i zapewne zadane celowo – jak to podczas wyborów ….

Bowiem czy osoba, która nie posiada prawa do lokalu w danej Wspólnocie, nie jest tym samym również jej członkiem, może pełnić funkcję członka Zarządu danej Wspólnoty i decydować w ramach czynności zwykłego zarządu o jej sprawach, interesach i finansach?

Pomimo dość oczywistego brzmienia art. 20 par. 1 Ustawy o Własności Lokali, zgodnie z którym członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona, zagadnienie to budziło i zdaje się w dalszym ciągu budzić, pewne wątpliwości.

Czy słusznie?

Jako argument, za pozbawieniem możliwości pełnienia takiej funkcji przez osoby nie posiadające prawa własności, względnie prawa użytkowania wieczystego do lokalu w danej Wspólnocie, opowiadali się zwolennicy teorii, iż osoby takie mogą zostać powołane na członka zarządu o ile legitymują się tytułem licencjonowanego zarządcy.

Przytaczano w tym miejscu regulację  art. 190 ustawy o gospodarce nieruchomościami, która nakładała obowiązek uzyskania licencji zawodowej przez osoby fizyczne prowadzące działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami chyba, że osobami bezpośrednio zarządzającymi są właściciele lub użytkownicy wieczyści.

Przeglądając kolejne strony internetowej, porady ekspertów, czy komentarze umieszczone nawet w profesjonalnych systemach prawniczych, nie trudno zostać wprowadzonym w błąd, czytając opinie wydane przed 1.01.2014 r., kiedy to został uchylony powołany wyżej art. 190 ustawy o gospodarce nieruchomościami, co jednoznacznie otwiera osobom spoza grona członków danej Wspólnoty, prawo do pełnienia funkcji w jej zarządzie.

Już wprawdzie w 2012 r. Uchwała Sądu Najwyższego wydana w sprawie za sygn.akt: III CZP 96/11, częściowo wskazywała na brak stosowania wobec członków zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej wymogu posiadania licencji zarządcy, jednak nie przekonała ona wszystkich zwolenników odmiennego spojrzenia na to zagadnienie.

Uchylenie treści art. 190 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jednoznacznie wskazuje na możliwość pełnienia funkcji członka Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej przez osobę, która nie jest jej członkiem, nie posiada prawa własności do nieruchomości lokalowej ani też części wspólnej, nawet jeśli nie zajmuje się profesjonalnie działalnością w zakresie zarządzania i administrowania nieruchomościami.

Jeśli więc chcesz pełnić szacowną funkcję członka Zarządu wspólnoty, nie musisz już kupować w niej mieszkania, możesz go po prostu wynająć.

Jedyne co pozostanie – to przekonać do siebie głosujących – ale to może być już najprostszym zadaniem…

Powodzenia!