Opublikowano Dodaj komentarz

Liczenie głosów „garaży” przed nowelizacją z 2015 r.

cropped-OBR_5869.jpgNa kanwie sporu sądowego z deweloperem jaki Kancelaria prowadzi w imieniu jednej z warszawskich Wspólnot Mieszkaniowych, pojawił się w toku procesu zarzut, który prowadzi wprost do orzeczenia Sądu Najwyższego Izba Cywilna z dnia 17 czerwca 2015 r. sygn. akt. I CSK 355/14.

Orzeczenie, z uwagi na stan prawny w jakim rozpatrywał sprawę Sąd, tj. sprzed dokonanej w 2015 r. nowelizacji ustawy o własności lokali „rozbijającej” udział współwłaścicieli lokali garażowych, jest o tyle istotne, iż w sposób jednoznaczny określa przypadki dopuszczalności „doliczania” głosu współwłaścicieli lokalu garażowego.

Z zasady Wspólnoty głosu lokali garażowych nie uwzględniały przy obliczaniu proporcji udziałów ZA i PRZECIW danej Uchwale. Wymagana jednomyślność zdawała się w zdecydowanej większości przypadków niemożliwa do osiągnięcia. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia  12.12.2012 r. w sprawie za sygn. akt: III CZP 82/12 dodatkowo przesądził o niepodzielności głosu przysługującego współwłaścicielom lokali garażowych.

Niepodzielność nie musi jednak oznaczać, iż we wszystkich sprawach będących przedmiotem konkretnej uchwały wymagana jest jednomyślność współwłaścicieli.

Sąd Najwyższy w uzasadnieniu przywołanego orzeczenia z dnia 17 czerwca 2015 r. , iż kwestia sposobu wykonywania prawa głosu we wspólnocie mieszkaniowej przez współwłaścicieli lokalu użytkowego stanowiącego odrębną własność, sporna w doktrynie i orzecznictwie sądów powszechnych, w orzecznictwie Sądu Najwyższego jest rozwiązywana jednolicie, a ostatecznym wyrazem stanowiska tego Sądu jest wspomniana już powyżej Uchwała z 12 grudnia 2012 r. III CZP 82/12 (OSNC 2013/6/75) stwierdzająca, że prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu.

Uzasadnione jest więc, zdaniem sądu, stosowanie do takiej decyzji przepisów o zarządzie rzeczą wspólną: art. 199 i art. 201 k.c. W zależności od tego co ma być przedmiotem głosowania (uchwały) – stosownie do postanowień art. 22 ustawy o własności lokali czy czynność zwykłego zarządu, czy przekraczająca zwykły zarząd – wykonanie prawa głosu przez współwłaścicieli lokalu użytkowego może stanowić czynność zwykłego zarządu albo czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

Sąd uznał, iż o tym czy uchwała wspólnoty stanowi czynność zwykłego zarządu, czy przekracza zakres zwykłego zarządu decyduje przedmiot uchwały, a nie sam akt głosowania.

Ustalenie sposobu głosowania nad uchwałą jest zdeterminowane przedmiotem uchwały:

  • jeżeli uchwała dotyczy kwestii przekraczających zakres zwykłego zarządu, do głosowania nad nią należy stosować zasady przewidziane w art. 199 KC, a więc konieczna jest jednomyślność wszystkich współwłaścicieli;
  • jeżeli uchwała dotyczy czynności zwykłego zarządu, do jej podjęcia wystarczy, zgodnie z art. 201 KC, zgoda większości współwłaścicieli, a więc głosowanie za jej podjęciem przez większość współwłaścicieli.

Skoro zatem zarządzanie i administrowanie rzeczą wspólną zalicza się do czynności zwykłego zarządu, a zarządca, w tym także zarząd wspólnoty mieszkaniowej, może samodzielnie podejmować wyłącznie czynności zwykłego zarządu, to wybór przez współwłaścicieli członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej należy zaliczyć także do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną, nie ma bowiem żadnego racjonalnego powodu, by czynność tę uznać za przekraczającą zwykły zarząd.

Za taką wykładnią przemawia również to, że wybór członków zarządu we wspólnocie mieszkaniowej powinien odbywać się szybko i sprawnie, by wspólnota nie pozostawała zbyt długo bez zarządu, który jest niezbędny do załatwiania bieżących spraw związanych z nieruchomością wspólną, a jak wskazano na wstępie podjęcie uchwały należącej do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu może napotykać przeszkody trudne do przezwyciężenia w postaci wymagania jednomyślności współwłaścicieli lokali użytkowych.

Taka wykładnia nie narusza też żadnych praw właścicieli, gdyż zawsze muszą oni wyrazić zgodę na podjęcie przez zarząd każdej czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, a więc każdej czynności istotnej z punktu widzenia ich praw i obowiązków jako współwłaścicieli nieruchomości wspólnej i właścicieli (lub współwłaścicieli) odrębnych lokali.

Omawiane orzeczenie, wydane w mojej ocenie, „odrobinę” zbyt późno, może okazać się pomocne dla tych Wspólnot które będąc jeszcze w niewielkiej przewadze nad głosami dewelopera doliczały oddane w ten sposób głosy nad konkretnymi Uchwałami.

Opublikowano 6 komentarzy

Nowe zasady głosowania we Wspólnotach już obowiązują

bewertungDziś rozpoczynamy przygodę, z niezależnym od pozostałych współwłaścicieli głosowaniem nabywców udziałów w lokalach garażowych.

Znamy już zasady głosowania nad „nowymi” uchwałami, niemniej jednak dostaję coraz więcej pytań: Co z głosowaniem które właśnie trwa? Jak należy w takim przypadku liczyć głosy? Czy głosowanie powinno odbywać się na starych zasadach czy uwzględniać jednak nowe regulacje?

Osobiście uważam, że jest to jedno z najważniejszych zagadnień jakie będą towarzyszyć początkowemu okresowi obowiązywania ustawy.

Głosowanie nad uchwałami Wspólnot Mieszkaniowych stosunkowo rzadko rozpoczyna się i kończy już na Zebraniu Wspólnoty. W większości przypadków, głosowanie nad daną uchwałą, musi być kontynuowane poprzez indywidualne zbieranie głosów.

Taki sposób opowiadania się „za” lub „przeciw” konkretnej uchwale, może trwać kilka tygodni, a nawet miesięcy.

Ponieważ ustawa o własności lokali nie precyzuje, ale i nie narzuca żadnych ograniczeń czasowym, co do tego ile ma trwać głosowanie nad daną uchwałą, oczywiste jest, iż w niektórych Wspólnotach zmiany w zakresie głosowania wejdą w życie w czasie zbierania głosów pod daną uchwałą.

Jak należy w takim przypadku postępować?

Odpowiedź na to pytanie szczególnie problematyczne może okazać się dla Zarządów Wspólnot, zarządców i administratorów którzy przygotowywali listy do głosowania i obecnie zbierają głosy.

W sytuacji, gdy lokal garażowy oddał już swój głos – na tzw. „starych zasadach” – sądzę, iż głos ten jest ważny. W zasadzie wedle obowiązujących dotychczas przepisów głos ten musiał być oddany zgodnie w imieniu wszystkich współwłaścicieli lokalu garażowego – tak więc przyjąć można, iż nowe zasady nie zmieniłyby tu proporcji głosów. Cały lokal zagłosował bowiem całym swoim udziałem. Zmiana tak oddanego głosu możliwa byłaby jedynie poprzez wykazanie, iż jego oddanie (zgodna na głosowanie za lub przeciw) dotknięte było wadą oświadczenia woli.

Jeśli jednak głosowanie trwa, a współwłaściciele lokalu garażowego nie doszli do porozumienia co do wspólnego stanowiska – po zmianie przepisów winni oni mieć możliwość oddania swego głosu na nowych zasadach.

Wynika to, nie tylko z samej istoty funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, ale i celu wprowadzonych zmian w zakresie głosowania.

Oczywiście problemem będzie modyfikacja listy do głosowania, czy liczenie każdego oddanego przez członka wspólnoty głosu z dodatkową pozycją wynikającą z przypadającego na lokal garażowy ułamka.

Niemniej jednak sądzę, iż nawet bez modyfikacji w zakresie listy do głosowania i bez wyszczególnienia lub dodania na liście udziału wynikającego z prawa współwłasności lokalu garażowego, głos oddany przez każdego z członków wspólnoty po dacie 29.08.2015 r. winien być liczony łącznie – dla lokalu mieszkalnego/użytkowego i lokalu garażowego.

Zastanawiający jest zaś los głosów oddanych przed tą datą. Nie każda lista posiada przy głosie pozycję wskazującą na datę oddanie tegoż głosu. W większości przypadków wyjątkowo utrudnione jest ustalenie daty oddania głosu.

Z drugiej jednak strony, jeśli oddane pod uchwałą głosy zliczane są już w dacie obowiązywania nowych zasad głosowania, niejednokrotnie data ta przyjmowana będzie za obowiązującą w zakresie przyjętych przepisów co do liczenia głosów.  Mogłoby bowiem dojść do sytuacji, gdy część mieszkańców głosujących pod tą samą uchwałą miałaby inną siłę głosu przy tej samej powierzchni lokalu co ich sąsiedzi głosujący wedle nowych już zasad.

Zaskarżenie uchwały, pod którą głosy liczone byłyby w ten właśnie „mieszany” sposób, doprowadzi zapewne do jednoznacznego stanowiska  sądów w tym zakresie.

Pozostaje czekać niecierpliwie na dyskusję która zapewne wywiąże się na tym tle, różne poglądy w tym zakresie, a być może nawet różnorodne orzecznictwo.