Opublikowano Dodaj komentarz

Zmiany w prawie budowlanym – praktycznym okiem

Green apartment mockup on blueprintsW ciągu kilku ostatnich tygodni miałam przyjemność prowadzić szkolenia z zakresu m.in. nowelizacji ustawy prawo budowlane.

Uczestnicy szkolenia – osoby pracujące na „żywym organizmie” jakim są przepisy prawa budowlanego, praktycy stosujący w organach administracji nowe zmiany – dość powściągliwie odnoszą się do wprowadzonych zmian.

Najczęściej komentowana zmiana to rezygnacja z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę m.in. w zakresie realizacji domu jednorodzinnego którego obszar oddziaływania nie przekracza granic działki lub działek na których został zaprojektowany.

Znosząc wymóg realizacji w/w inwestycji w oparciu o decyzję o pozwoleniu na budowę, jednocześnie znowelizowana ustawa wprowadza obowiązek dołączenia do zgłoszenia budowy domu jednorodzinnego projektu budowlanego. Z zapisem tym wiążą się wszelkie konsekwencje przewidziane dla samego projektu budowlanego. Skorzystanie z procedury zgłoszenia w miejsce dotychczasowego pozwolenia na budowę, nie wpływa więc na kwestię obowiązku sporządzenia i dołączenia projektu budowlanego.

Wprowadzone rozwiązania, z zasady miały jeden główny cel –  przyśpieszenie procedury.

Czy tak faktycznie się stało?

Cóż, gdy zadawałam to pytanie podczas szkolenia, przeważnie wywoływało ono delikatny uśmiech na twarzach obecnych …

Przyśpieszenie?

Tak, ale głównie „na papierze”.

Praktyka wygląda już nieco odmiennie.

Przewidziany przez ustawodawcę okres 30 dni oczekiwania na „milczącą zgodę” organu do którego wpłynęło zgłoszenie zdaje się więc być dość iluzorycznym skrócenie czasu na rozpoczęcie inwestycji. Wprawdzie na wydanie decyzji administracyjnej – pozwolenia na budowę – organy mają 65 dni (dodatkowo okres ten może zostać przedłużony o czas uzupełnienia braków formalnych wniosku przez inwestora czy okres oczekiwania na opinię i uzgodnienia), jednakże większość uczestników szkolenia wskazywało, iż decyzję o pozwoleniu na budowę z reguły inwestor uzyskuje znacznie szybciej, niż nawet wspomniane 30 dni. Wprawdzie zagłębiając się w lekturę stron internetowych, uzyskamy informację, iż statystycznie średni czas oczekiwania na wydanie decyzji pozwolenie na budowę wynosi około 120 dnia, niekiedy nawet 300 dni, niemniej jednak blisko 120 osób z jakimi miałam przyjemność rozmawiać w trakcie szkoleń danych tych nie potwierdziło.

Jest prawda, półprawda i statystyki

Kolejna zmiana, to brak obowiązku dołączania oświadczenia dostawców mediów.

Wreszcie?

Czy raczej  – Niestety?

Zniesienie przez ustawodawcę obowiązku dołączenia oświadczenia dostawców mediów o możliwości podłączenia danej inwestycji do konkretnych mediów, czy też drogi publicznej rodzi ryzyko, iż na etapie oddania do użytkowania, inwestycja taka nie będzie mogła zostać „odebrana” przez organ.

Brak możliwości uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie jest równoznaczne z brakiem realnej i legalnej opcji zamieszkania danego domu. Oczywiście, wychodząc z założenia racjonalności inwestora, zapewne nie będzie on zwlekał z podłączeniem mediów do chwili oddania inwestycji do użytkowania, niemniej jednak, teoretyczna możliwość wystąpienia takiej sytuacji istnieje.

Z informacji uzyskanych od uczestników szkolenia wynika, iż od dnia wejścia w życie zmian w ustawie prawo budowlane, przypadki korzystania przez inwestorów budowy domów jednorodzinnych z procedury zgłoszenia, są incydentalne.

Wynika to zapewne z obaw inwestorów, co do zasad związanych z nowymi procedurami, braku znajomości szczegółowych uregulowań w tym zakresie, czy w końcu wymogów nakładanych na inwestorów przez banki biorące udział w finansowaniu danej inwestycji.

Liczne opinie prawne, poglądy i wypowiedzi ekspertów oceniających wprowadzone zmiany, zdają się kłócić z ich oceną dokonywaną każdego dnia przez osoby stosujące wprowadzone zmiany w praktyce.

Ps: Dziękuję wszystkim uczestnikom za możliwość konstruktywnej dyskusji i niestandardowego spojrzenia na wiele problemów. 

 

Opublikowano Dodaj komentarz

Niepewny los reklam – rewolucyjna ustawa krajobrazowa

Jak deklarował na konferencji prasowej Prezydent Bronisław Komorowski podpisując w dniu 15 maja 2015 r. ustawę krajobrazową, jej głównym celem jest zapewnienie pewnego poziomu ładu przestrzennego.

Potocznie nazywana ustawą krajobrazową – Ustawa z dnia 24 kwietnia 2015 o o zmianie niektórych ustaw w związku ze wzmocnieniem narzędzi ochrony krajobrazu, obowiązywać będzie od dnia 11.09.2015 r.

Co rewolucyjnego za sobą niesie?

W kilku zdaniach:

Ustawa daje samorządom instrumenty prawne do ustalenia zasad zamieszczania m.in. reklam na  elewacjach budynków oraz możliwość wprowadzania realnych sankcji za naruszanie tychże przepisów.

Poprzez zmianę ustawy o planowaniu o gospodarowaniu przestrzennym,  wprowadza ona szereg definicji – reklamy, szyldu, tablicy reklamowej, urządzeniu reklamowym, krajobrazu czy krajobrazu priorytetowego.

Wprowadza kary za nielegalnie zamontowane reklamy w wysokości nawet czterdziestokrotności opłat reklamowych wprowadzonych przez gminy.

Daje możliwość uchwalania przez gminy własnych wytycznych w zakresie zasad rozmieszczania reklam.

Nakłada na samorząd wojewódzki obowiązek sporządzania audytów krajobrazowych definiujących krajobrazy priorytetowe.

Pozwala samorządom ustalać wytyczne co do krajobrazów priorytetowych. Dla tych obszarów sejmik województwa będzie miał możliwość ustalania norm prawnych dotyczących wysokości, kształtu budynków i ewentualnie stosowania materiałów miejscowych lub tradycyjnej architektury.

Oczywiście ocena wprowadzonych zmian i rozwiązań zależeć będzie w dużej mierze od skuteczności działań podmiotów stosujących przepisy tejże ustawy, jednak nie można nie ocenić już na tym etapie pozytywnie pierwszej próby kompleksowego uregulowania kwestii reklam w przestrzeni publicznej naszego kraju.

Dajmy jej pewien kredyt zaufania…

Na marginesie zwracam Waszą uwagę, jak jeden błąd, co do daty wejścia w życie przedmiotowej ustawy, został tak licznie powielony na pojawiających się internetowych wpisach 🙂

Dla pewności powtórzę datę wejścia w życie zmian – 11 wrzesień 2015 

Opublikowano Dodaj komentarz

Zmiany w prawie budowlanym – mniej załączników do projektu budowlanego

Sam projekt budowlany, nawet najbardziej szczegółowy i kompletny, nie wystarcza aby rozpocząć inwestycję.

Nie możemy bowiem zapominać, o konieczności dołączenia do niego kompletu dokumentów wymaganych przez prawo budowlane.

Jednym z takich załączników jest oświadczenie o zapewnieniu energii, wody, ciepła i gazu oraz o warunkach przyłączenia do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych, oraz oświadczeń właściwego zarządcy drogi o możliwości dostępu z danej działki do drogi publicznej.

Jest to niemały plik dokumentów, który dodatkowo dostarcza wielu problemów natury stricte organizacyjnej.

Planowane zmiany w przepisach prawa budowlanego, przewidują zniesienie obowiązku załączania tego pakietu dokumentów.

Weryfikacja spełnienia przez budynek warunków określonych w ustawie – Prawo budowlane w zakresie podłączenia do mediów będzie dokonywana na etapie oddawania inwestycji do użytkowania.

 

Opublikowano Dodaj komentarz

Zmiany w prawie budowlanym w 2015 r. – zgłoszenie zastąpi pozwolenie

Lying couple on grass and dream three cloud houses collageWkraczając w Nowy Rok często myślimy o zmianach.

Nowe postanowienia, nowe wyzwania, w końcu nowe plany …

Jeśli wśród Twoich planów na rok 2015 jest budowa domu, przede wszystkim przyjmij moje szczere gratulacje, ale również proponuję Ci zapoznanie się z kilkoma istotnymi zmianami jakie w 2015 r. mogą wiązać się z taką inwestycją.

Przede wszystkim ruszyła pełną parą, szumnie zapowiadana nowelizacja ustawy prawo budowlane.

W planowanych zmianach ustawodawca odstąpił od wymogu uzyskiwania pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego, zastępując dotychczasowy wymóg zgłoszeniem.

Aby móc zastosować powyższą procedurę, obszar oddziaływania inwestycji nie może przekraczać granic działki na której ma stanąć przyszła inwestycja. W praktyce oznacza to, iż inwestycja taka, nie może być uciążliwa dla sąsiadów, wkraczać na teren ich działki, czy też znajdować się zbyt blisko samej granicy.

Do wspomnianego zgłoszenia konieczne będzie również dołączenie projektu budowlanego, niemniej jednak, jak nie trudno się domyśleć, bez tego elementu niewielu majsterkowiczów zdecydowałoby się na budowę. Oczywistym jest, iż projekt ten nie może odbiegać od wytycznych jakie obowiązują w tym zakresie w danej gminie, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku jego braku, w warunkach zabudowy.

Przewidziana powyżej procedura powinna znacznie skrócić, trwający obecnie niekiedy nawet do 100 dni, proces poprzedzający możliwość rozpoczęcia prac budowlanych.

W założeniu bowiem, w przypadku gdy po złożeniu odpowiedniego zgłoszenia z niezbędnymi załącznikami, organ nie podejmie żadnych działań (tzw. zgoda milcząca), możemy przystąpić do prac.

Jakkolwiek przyszli właściciele pięknych posesji, mogą czuć się usatysfakcjonowani planowanymi zmianami, o tyle ich przyszli sąsiedzi, zamieszkujący już swoje posiadłości, obawiać mogą się braku jakiegokolwiek wpływu na to, co powstanie za przysłowiowym płotem.

Zapewne po wnikliwej lekturze wyroku Trybunału Konstytucyjnego, który zakwestionował poprzednio planowane zmiany, niemniej jednak tym razem ustawodawca proponuje, aby to projektant już jako pierwszy wypowiedział się czy dana inwestycja nie wpływa/oddziałuje na nieruchomości sąsiednie.

Następnie, aby nie dawać zapewne projektantom zbyt wielkiej władzy, od której mogłoby przecież zakręcić się w głowie, okoliczność ta będzie poddana analizie właściwego urzędnika do którego wpłynie wniosek. Urzędnik który dopatrzyłby się na podstawie dostarczonej dokumentacji, iż może ona wpływać na prawa właścicieli nieruchomości sąsiednich, mógłby na tym etapie zakwestionować zgłoszenie.

A co, jeśli urzędnik dostanie nasze dokumenty w poniedziałkowy, mglisty i wyjątkowo senny poranek, i niestety przeoczy pewne niezgodności projektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy?

Cóż, lepiej dla nas aby tak się nie stało, gdyż pomimo faktu, iż przeoczenie to może nie zostać nigdy zauważone, ciągle istnieje obawa interwencji ze strony życzliwych sąsiadów. Nikt bowiem, nie pozbawia ich możliwości zgłoszenia już na etapie budowy zastrzeżeń w tym zakresie bezpośrednio do nadzoru budowlanego.

W tym miejscu pozostaje więc dołączyć jeszcze jedno życzenie dla planujących inwestycję domu jednorodzinnego –
życzę życzliwych sąsiadów.