Opublikowano Dodaj komentarz

Najem lokali komercyjnych w dobie KORONOWIRUSA

Ustawa z dnia 31.03.2020 r. (tzw. Ustawa antykryzysowa) wprowadza rozwiązanie zgodnie, z którym na czas obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni powyżej 2000 m2 (Centra Handlowe i Galerie Handlowe) wygasają wzajemne zobowiązania stron umów najmu, dzierżawy lub innej umowy przez którą doszło do oddania powierzchni handlowej do używania.

UWAGA – Powyższe dotyczy wyłącznie najemców których działalność objęta jest zakazem lub ograniczeniem handlu!

Zapis daje stronom umów najmu jasną wskazówkę, iż w okresie (niestety bliżej nie znanym – nie wiemy jak długo potrwa zakaz handlu) strony umów najmu w w/w obiektach nie są CZASOWO zobowiązane do wykonywania podstawowych obowiązków wynikających z umów najmu – udostępnienie powierzchni (Wynajmujący) oraz zapłaty czynszu (Najemca).

Po ustaniu zakazu dotychczas korzystający z powierzchni w galerii handlowej będą̨ zobowiązani do złożenia oferty przedłużenia czasowo wygaszonego stosunku prawnego na takich samych zasadach jak wnikające z postanowień́ umowy, jednak przez dłuższy okres, tj. okres zakazu i dodatkowo 6 m-cy od dnia odwołania tego zakazu. Jeśli oferta nie zostanie złożona w terminie 3 m-cy od dnia zniesienia zakazu, umowy będą̨ uważane za niewygaszone czasowo, co oznacza, iż Wynajmujący będzie miał prawo żądać zapłaty czynszu za w/w okres.

Przepis o czasowym wygaśnięciu umów powinien obowiązywać́ od dnia ogłoszenia zakazu, tj. od nie ogłoszenia stanu zagrożenia epidemicznego i ustanowienia zakazu, natomiast przepis o powinności złożenia oferty od dnia zniesienia tego zakazu.

Wprowadzane rozwiązanie nie pozbawia stron umów korzystania z innych rozwiązań́ wynikających z prawa zobowiązań́, określonych w Kodeksie cywilnym, w przypadku ograniczenia swobody działalności gospodarczej.

Co istotne uzasadnienie ustawy zawiera wytyczne co do możliwości skorzystania z klauzuli rebus sic stantibus, wyrażonej w art. 3571 k.c.

Zgodnie z interpretacją ustawodawcy polskiego, powstały w obecnym okresie stan epidemii (podobnie jak wcześniejszy stan zagrożenia epidemiologicznego) jako zdarzenia związane z działaniami sił przyrody są uznawane za siłę wyższą, w szczególności gdy utrata lub znaczne obniżenie przychodów z działalności gospodarczej są związane z zapobieganiem wzrostowi zakażeń i ochroną społeczeństwa przed narażeniem swojego i ich życia lub zdrowia.

Ustawodawca wprost nie wyłącza możliwości zastosowania art. 3571 k.c. do sytuacji umów najmu w stanie epidemii – pomimo, iż niewykonanie umowy czy pokrzywdzenie ekonomiczne nie odnosi się do działań czy zaniechań jednej ze stron (w tym przypadku Wynajmującego). To czy w konkretnym przypadku klauzula rebus sic stantibus będzie miała zastosowanie, (w konsekwencji czy dojdzie do sądowego ukształtowania, odmiennie niż wynika to z umowy najmu, wzajemnych zobowiązań w tym wysokości czynszu), zależeć będzie od okoliczności konkretnej sprawy. Jak podaje ustawodawca chodzi bowiem o taką zmianę treści stosunku obligacyjnego przy uwzględnieniu elementu słuszności (rozważenie interesów stron i zasad współżycia społecznego), ale także o zmianę czynników natury ekonomicznej tj. zachowanie względnej, odpowiedniej równowagi pomiędzy świadczeniem niepieniężnym wynajmującego i poziomem należnego mu od najemcy wynagrodzenia (realizacja zakresu świadczenia i kosztów wynajmującego określonych w umowie).

Proponowane w poprzedniej wersji ustawy (Druk 299) rozwiązanie ustawodawcy co do obniżenia wysokości czynszu do poziomu 90% oraz wskazywanie na intencje takiego rozwiązania pozwana przyjąć, iż zasadne jest żądanie obniżenia czynszu do poziomu jedynie opłat niezależnych od wynajmującego, czyli opłat ponad stawkę czystego „czynszu”.

Pomimo faktu, iż zapisy pierwotnego brzmienia art. 15 ze oraz przyjętego w wersji z dnia 31 marca 2020 r. po autopoprawkach dotyczą wyłącznie podmiotów w powierzchniach handlowych nie zaś w biurowcach, treść uzasadnienia intencji wprowadzenia tychże regulacji pozwala na przyjęcie, iż w obecnym stanie epidemii istotne jest rozważenie zastosowania art. 3571 k.c. do powierzchni biurowych – nie na gruncie ustawy a orzeczenia kształtującego sądu. Pomimo braku formalnego zakazu ustawowego co do prowadzonej działalności biurowej, pozostają jeszcze czynniki związane m.in. z obowiązkiem zachowania bezpiecznych warunków pracy.

Niekiedy ilość pracowników i powierzchnia biurowa oraz rozwiązania architektoniczne (open-space) uniemożliwiają w ogóle prowadzenie działalności w powierzchni biurowej z zachowaniem jednocześnie zasad ogólnych odnoszących się do odległości między osobami, wspólnego przebywania osób w danym pomieszczeniu.

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *