Opublikowano 1 komentarz

Reklama na elewacji budynku wspólnoty

Pomysł na spółkę z o.o.Spacerując po ulicach i osiedlach naszych miast i miasteczek, niejednokrotnie zabijamy czas lekturą reklam i tablic informacyjnych zamieszczonych na budynkach.

O ile czytanie tabliczek z nazwą ulicy i numerem domu nie należy do najciekawszych, o tyle kolorowe reklamy, neony i bilbordy przyciągają wzrok jak przysłowiowy magnez.

Czy poza funkcją „rozpraszającą” reklamy i szyldy mogą przysłużyć się Wspólnocie Mieszkaniowej?

Otóż tak.

I uważam, że właśnie w kategoriach pozytywnych o elementach tych należy wspominać.

Niejednokrotnie spotykam się z przypadkami, gdy reklamy na budynkach wspólnot stają się powodem walki, sąsiedzkich konfliktów, niekiedy nawet prawdziwych „akcji zbrojnych”.

Tymczasem, przyjmując ustaloną już powszechnie ocenę tych elementów jako wiążących się z koniecznością uiszczania należności na rzecz wspólnoty, mogą stanowić one pewne źródło dochodu.

Elewacje oraz ściany budynku, korytarze, klatki schodowe i elewacje zewnętrzne stanowią części wspólne danego budynku, które nie służą do wyłącznego korzystania przez poszczególnych właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej.

Każdy z członków danej wspólnoty mieszkaniowej posiada, związany bezpośrednio z prawem własności do konkretnego lokalu, udział w nieruchomości wspólnej. W zakresie przedmiotowego udziału ma on prawo korzystać z tychże części wspólnych, zgodnie z ich przeznaczeniem (art. 12 § 1 ustawy o własności lokali).

Niemniej jednak wykorzystanie elewacji budynku na umieszczenie na nich tablic informacyjnych/reklamowych, nie stanowi wykorzystania tejże powierzchni zgodnie z jej przeznaczeniem. Umieszczenie takich elementów powoduje zmianę przeznaczenia tych części wspólnych, co pociąga za sobą konkretne skutki prawne.

Jak słusznie wskazał Sąd Apelacyjny w Szczecinie (sygn. akt: I ACa 679/13) podstawowym przeznaczeniem elewacji w budynku jest zapewnienie bezpieczeństwa, oddzielenie budynku od innych, sąsiadujących nieruchomości i zapewnienie ochrony przed działaniem bodźców z zewnątrz, takich jak warunki atmosferyczne, hałas lub nieprzyjemne zapachy.

Umieszczenie reklamy czy szyldu na takiej nieruchomości, choć oczywiście często praktykowane, nie czyni z tego rodzaju praktyki działania zgodnego z przeznaczeniem nieruchomości. Jeżeli reklama taka dotyczy działalność prowadzonej przez członka wspólnoty, nawet jeśli wiąże się z posiadaniem przez niego w niej lokalu użytkowego, nie może być uznana za normalne korzystanie z nieruchomości wspólnej (elewacji budynku) zgodnie z jej przeznaczeniem.

Zdaniem Sądu tablica reklamowa, pomimo że nie narusza konstrukcji nośnej ściany, ani nie ingeruje w inny sposób w substancję budynku, to jednak stanowi o zmianie przeznaczenia nieruchomości wspólnej poprzez samo jej posadowienie w obrębię elewacji. Wyrażona przez właścicieli lokali każdorazowo zgoda na taką czynność daje dopiero zarządowi uprawnienie do zawarcia umowy najmu. (wyr. SA w Szczecinie, I ACa 679/13, Legalis)

Umieszczenie tablicy informacyjnej lub reklamowej powoduje trwałe lub czasowe przeznaczenie zajętej części na potrzeby wyłącznie osoby, która zamieściła tego rodzaju urządzenie, przez co uniemożliwia korzystanie z niej przez pozostałych współwłaścicieli. W konsekwencji jeden ze współwłaścicieli posiada rzecz wspólną w szerszym zakresie niż czynią to pozostali współwłaściciele, uzyskuje korzyść, która powinna być między nimi rozliczona.

Niniejszy pogląd został zaakceptowany przez Sąd Najwyższy, który stwierdził, iż współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 k.c. w sposób wykluczający jego współposiadanie, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy z zachowaniem przesłanek określonych w art. 224 § 2 k.c. lub art. 225 k.c. (Uchwała SN z dn. 13.03.2008 r., III CZP 3/08, OSNC 2009/4/53; tak też postanowienie SN z dn. 14.10.2011 r., III CSK 288/10, Lex nr 1129123).

Bez znaczenia pozostają więc, na kanwie w/w argumentacji, kwestie rodzaju i samego faktu prowadzenia w danym lokalu działalności gospodarczej, nawet takiej w której obowiązek informacyjny wynika z przepisów odrębnych (np. kancelaria notarialna).

W tej kwestii wypowiedział się szeroko, wspomniany powyżej Sąd Apelacyjny w Szczecinie, podając w uzasadnieniu wyroku z dnia 6.03.2014 r., iż zajęcie części wspólnych nieruchomości pod nośniki reklamowe nie jest normalnym wykorzystywaniem zewnętrznych ścian budynku, zgodnym z ich przeznaczeniem. Na elewacji musi znajdować się oznaczenie numeru budynku bo wynika to powszechnie obowiązujących przepisów prawa. Tablica reklamowa bądź informacyjna natomiast może znajdować się na elewacji budynku wyjątkowo. Nie ma ona nic wspólnego z funkcją ściany zewnętrznej nieruchomości.

Co więcej Sąd stanął na stanowisku, iż decyzja Wspólnoty o braku odpłatności w zakresie umieszczenia szyldów reklamowych czy tablic informacyjnych może stanowić o naruszeniu zasad prawidłowej gospodarki wspólnotą mieszkaniową, gdyż stanowi przejaw pozbawienia Wspólnoty należnych jej świadczeń: „W zakresie odpłatności korzystania z nieruchomości sąd wskazał, że dobrowolne zrzeczenie się pożytków z tego tytułu jest sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną Wspólnota nie ma obowiązku pobierania pożytków, lecz lekkomyślna z nich rezygnacja nie jest zgodna z zasadami prawidłowego gospodarowania.”

 

 

Opublikowano Dodaj komentarz

MdM – zmiany w ustawie szansą dla rynku wtórnego?

Lying couple on grass and dream three cloud houses collageKryzys dla deweloperów?

Szansa dla rynku wtórnego?

Nowe życie dla spółdzielni mieszkaniowych?

Większe możliwości dla nabywców?

Zdania są podzielone.

Znowelizowana ustawa o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania dla młodych ludzi, wprowadza z dniem 1 września 2015 r. istotne zmiany w funkcjonowaniu programu zwanego potocznie MdM (Mieszkanie dla Młodych).

Głównym założeniem zmian w ustawie, było usprawnienie realizacji programu przez m.in.: wprowadzenie dofinansowania wkładu własnego w przypadku mieszkań budowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. Możliwość dofinansowania wnoszonego wkładu budowlanego oraz sam fakt, iż budowane niekiedy w sposób „bezkosztowy” lokale mogą konkurować ceną z projektami deweloperskimi, zapewne wpłynie pozytywnie nie tylko na sytuację przyszłych nabywców, ale i samych spółdzielni. Od kilku lat obserwuję stopniowo rodzący się rynek nowych inwestycji spółdzielni mieszkaniowych. Trend o tyle może nawet nie nowy, co raczej powracający po latach.

Możliwość dofinansowania również nieruchomości powstałych w wyniku nadbudowy lub przebudowy np. strychu, to również ukłon nie tylko w stronę nabywców, ale i w stronę tzw. „starych” wspólnot mieszkaniowych, dla których niekiedy jedyną szansą na przeprowadzenie niezbędnego generalnego remontu jest umożliwienie nadbudowy kondygnacji i jej sprzedaż. Procedura ta nie jest oczywiście łatwa, o czym zapewne niejednokrotnie przekonali się Ci z was którym przyszło w niej uczestniczyć, jednak przy większym zainteresowaniu takim rozwiązaniem, być może zmieni się również świadomość społeczna w tym zakresie. Nadbudowa przestanie być traktowana przez członków wspólnoty jako próba kradzieży ich mienia, czy też zagrożenie dla całej konstrukcji budynku, a zacznie był postrzegana jako ciekawe źródło wsparcia finansowego dla wspólnoty.

Wprowadzone zmiany to szansa dla „większych lokali” – przewidziano bowiem zwiększenie z 50 do 56 m2 powierzchni mieszkalnej branej pod uwagę przy obliczaniu wkładu własnego w przypadku osób i rodzin posiadających co najmniej troje dzieci.

Ciekawą zmianą jest wyłączenie ograniczenia dofinansowania jedynie dla pierwszych lokali. Osoby i rodziny posiadające min. 3 dzieci, chcąc polepszyć swoje warunki bytowe i zakupić większe powierzchniowo mieszkanie mogą, pod rządami znowelizowanej ustawy, również obiegać się o dofinansowanie z programu. Co zasadnicze w tym przypadku, zniesiono tu również ograniczenie wiekowe, które do tej pory wynosiło 35 lat (liczone jako wiek graniczny dla młodszego z małżonków).

Obok ograniczenia wiekowego, zniesiono również dość restrykcyjne warunki kredytowania – osoby nie posiadające zdolności kredytowej uzyskały możliwość wsparcia w tym zakresie, jako dodatkowych kredytobiorców, nie tylko ze strony najbliższej rodziny ale dowolnych osób. Dla związków nieformalnych to dodatkowa szansa na wspólne ubieganie się o kredyt.

W znowelizowanej ustawie po raz pierwszy pojawiły się sankcje związane z możliwymi nadużyciami. Spłata całości kredytu lub części przekraczającej wysokość dofinansowania w ciągu pierwszych 5 lat, wiązać się będzie z koniecznością zwrotu otrzymanych środków.

Uwaga – Jeśli więc przyjdzie Ci wygrać w Lotto – nie spłacaj od razy zaciągniętych w ramach programu kredytów!