Opublikowano Dodaj komentarz

Liczenie głosów „garaży” przed nowelizacją z 2015 r.

cropped-OBR_5869.jpgNa kanwie sporu sądowego z deweloperem jaki Kancelaria prowadzi w imieniu jednej z warszawskich Wspólnot Mieszkaniowych, pojawił się w toku procesu zarzut, który prowadzi wprost do orzeczenia Sądu Najwyższego Izba Cywilna z dnia 17 czerwca 2015 r. sygn. akt. I CSK 355/14.

Orzeczenie, z uwagi na stan prawny w jakim rozpatrywał sprawę Sąd, tj. sprzed dokonanej w 2015 r. nowelizacji ustawy o własności lokali „rozbijającej” udział współwłaścicieli lokali garażowych, jest o tyle istotne, iż w sposób jednoznaczny określa przypadki dopuszczalności „doliczania” głosu współwłaścicieli lokalu garażowego.

Z zasady Wspólnoty głosu lokali garażowych nie uwzględniały przy obliczaniu proporcji udziałów ZA i PRZECIW danej Uchwale. Wymagana jednomyślność zdawała się w zdecydowanej większości przypadków niemożliwa do osiągnięcia. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia  12.12.2012 r. w sprawie za sygn. akt: III CZP 82/12 dodatkowo przesądził o niepodzielności głosu przysługującego współwłaścicielom lokali garażowych.

Niepodzielność nie musi jednak oznaczać, iż we wszystkich sprawach będących przedmiotem konkretnej uchwały wymagana jest jednomyślność współwłaścicieli.

Sąd Najwyższy w uzasadnieniu przywołanego orzeczenia z dnia 17 czerwca 2015 r. , iż kwestia sposobu wykonywania prawa głosu we wspólnocie mieszkaniowej przez współwłaścicieli lokalu użytkowego stanowiącego odrębną własność, sporna w doktrynie i orzecznictwie sądów powszechnych, w orzecznictwie Sądu Najwyższego jest rozwiązywana jednolicie, a ostatecznym wyrazem stanowiska tego Sądu jest wspomniana już powyżej Uchwała z 12 grudnia 2012 r. III CZP 82/12 (OSNC 2013/6/75) stwierdzająca, że prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu.

Uzasadnione jest więc, zdaniem sądu, stosowanie do takiej decyzji przepisów o zarządzie rzeczą wspólną: art. 199 i art. 201 k.c. W zależności od tego co ma być przedmiotem głosowania (uchwały) – stosownie do postanowień art. 22 ustawy o własności lokali czy czynność zwykłego zarządu, czy przekraczająca zwykły zarząd – wykonanie prawa głosu przez współwłaścicieli lokalu użytkowego może stanowić czynność zwykłego zarządu albo czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

Sąd uznał, iż o tym czy uchwała wspólnoty stanowi czynność zwykłego zarządu, czy przekracza zakres zwykłego zarządu decyduje przedmiot uchwały, a nie sam akt głosowania.

Ustalenie sposobu głosowania nad uchwałą jest zdeterminowane przedmiotem uchwały:

  • jeżeli uchwała dotyczy kwestii przekraczających zakres zwykłego zarządu, do głosowania nad nią należy stosować zasady przewidziane w art. 199 KC, a więc konieczna jest jednomyślność wszystkich współwłaścicieli;
  • jeżeli uchwała dotyczy czynności zwykłego zarządu, do jej podjęcia wystarczy, zgodnie z art. 201 KC, zgoda większości współwłaścicieli, a więc głosowanie za jej podjęciem przez większość współwłaścicieli.

Skoro zatem zarządzanie i administrowanie rzeczą wspólną zalicza się do czynności zwykłego zarządu, a zarządca, w tym także zarząd wspólnoty mieszkaniowej, może samodzielnie podejmować wyłącznie czynności zwykłego zarządu, to wybór przez współwłaścicieli członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej należy zaliczyć także do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną, nie ma bowiem żadnego racjonalnego powodu, by czynność tę uznać za przekraczającą zwykły zarząd.

Za taką wykładnią przemawia również to, że wybór członków zarządu we wspólnocie mieszkaniowej powinien odbywać się szybko i sprawnie, by wspólnota nie pozostawała zbyt długo bez zarządu, który jest niezbędny do załatwiania bieżących spraw związanych z nieruchomością wspólną, a jak wskazano na wstępie podjęcie uchwały należącej do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu może napotykać przeszkody trudne do przezwyciężenia w postaci wymagania jednomyślności współwłaścicieli lokali użytkowych.

Taka wykładnia nie narusza też żadnych praw właścicieli, gdyż zawsze muszą oni wyrazić zgodę na podjęcie przez zarząd każdej czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, a więc każdej czynności istotnej z punktu widzenia ich praw i obowiązków jako współwłaścicieli nieruchomości wspólnej i właścicieli (lub współwłaścicieli) odrębnych lokali.

Omawiane orzeczenie, wydane w mojej ocenie, „odrobinę” zbyt późno, może okazać się pomocne dla tych Wspólnot które będąc jeszcze w niewielkiej przewadze nad głosami dewelopera doliczały oddane w ten sposób głosy nad konkretnymi Uchwałami.

Opublikowano Dodaj komentarz

Zmiany w zakresie prawa wieczystego użytkowania we wspólnotach.

Kilka dni temu, redaktor Dziennika Gazety Prawnej poprosił mnie o kilka słów komentarza w zakresie projektu Ministerstwa Infrastruktury, co do zmiany z mocy prawa użytkowania wieczystego na gruntach zabudowanych budynkami wielorodzinnymi w prawo własności.

Zapraszam do lektury efektów naszej rozmowy:

Zrzut ekranu 2016-04-13 o 22.50.01

 

Opublikowano Dodaj komentarz

Palenie papierów na terenie wspólnoty mieszkaniowej – Regulamin

Stop Smoking SignPalenie szkodzi zdrowiu. Palenie jest niemodne. Palenie jest passe..

Tyle teorii.

Palacze jednak są wśród nas.

Ci z Was, którzy mnie znają, właśnie delikatnie się uśmiechają … Ale nie o mnie dziś.

Palenie na balkonie, na korytarzu czy klatce schodowej zdarza się w każdej wspólnocie.

Poranna kawa na balkonie, późne wyjście z psem na spacer, powrót z zakupów – i nagle ten dziwny, nieprzyjemny zapach.

Czy da się palaczy „wyrzucić” z terenu wspólnoty?. Zamknąć w ich własnych domach?

Niestety, nie do końca.

Wprawdzie zasadniczym celem znowelizowanej ustawy o ochronie zdrowia przed następstwami używania tytoniu i wyrobów tytoniowych z 15 listopada 2010 r. miała być ochrona osób niepalących przed biernymi palaczami, jednakże pojęcie „miejsce publiczne” czy „pomieszczenia do użytku publicznego” do których odnosi się ustawa, nie doczekały się uszczegółowienia czy też definicji.

Stąd też, ustawa nie wprowadza zakazu palenia w częściach wspólnych na terenie wspólnot mieszkaniowych.

Regulaminy wspólnot, uchwalane przez mieszkańców, niekiedy odnoszą skutek w postaci przestrzegania zakazu palenia w takich miejscach jak klatki schodowe czy korytarze. Jednak przestrzeganie takiego zakazu w większości zależy od dobrej woli palaczy. Naruszenie bowiem zapisów regulaminu w tym zakresie nie pozwala na realne zastosowanie sankcji wobec takiego palacza.

Zapis bezsankcyjny jest zaś martwy.

Pozostaje przekonanie, że palacze hurtowo zastąpią papierosy surowymi marchewkami.

Mi się udało.

Opublikowano Dodaj komentarz

Zawiadomienie o zebraniu wspólnoty – jak liczyć termin tygodniowy

1 MjAxMTEwMTUtMURTTDM5NzIuanBnJuż niebawem sąsiedzi będą mieli okazję do spotkania towarzyskiego – rocznego, obowiązkowego zebrania wspólnoty mieszkaniowej.

Aby móc przygotować się odpowiednio do tego wydarzenia, ustawodawca przewidział w art. 32 ustawy o własności lokali obowiązek zawiadomienia każdego właściciela o planowanym terminie zebrania na minimum tydzień przez wyznaczoną datą.

Teoretycznie przepis jest jasny i nie budzi wątpliwości…

Kiedy jednak w naszej skrzynce pojawi się tak oczekiwana informacja? Czy na pewno uda nam się zaplanować terminarz, wyprasować wizytowy garnitur i koszulę i nabyć nowe szpilki?

Niekiedy może być to wyjątkowo utrudnione – istnieje szansa, że o spotkaniu członków wspólnoty i jego przebiegu dowiemy się już po fakcie, choć formalnie zostaniemy prawidłowo o nim zawiadomieni.

Ustawodawca wprowadzając  termin tygodniowy nie sprecyzował, czy dla zachowania tegoż terminu wystarczy nadanie w placówce pocztowej pisma informującego o zebraniu, czy też konieczne jest aby każdy członek wspólnoty miał realną możliwość zapoznania się z treścią takiego pisma na minimum 7 dni przed datą zebrania.

Niestety, dla członków wspólnoty, większość sądów opowiada się za przyjęciem, iż wystarczające jest nadanie pisma w placówce pocztowej. Takie rozwiązanie w sposób oczywisty może znacznie uniemożliwić nam realny udział w zebraniu. Przyjmując bowiem, iż między nadaniem przesyłki (w punkcie poczty polskiej do 23:59 ostatniego dnia terminu) a pojawieniem się jej w naszych rękach minie mniej niż 7 dni, często będziemy postawieni przez faktem, iż z dnia na dzień dowiemy się o zebraniu. Nie muszę chyba nikogo przekonywać, iż szczególnie młode małżeństwa, osoby samotne czy samotni rodzice mogą mieć ogromną trudność z zorganizowaniem czasu tak, aby następnego dnia, przeważnie w godzinach późno-popołudniowych, pojawić się we wskazanym miejscu, aby móc uczestniczyć w trwającym średnio 5 godzin spotkaniu.

Przy odrobinie pecha, gdy w naszej skrzynce pojawi się zaś słynne „awizo” – przesyłkę możemy odebrać już po terminie planowanego zebrania.

Cóż, termin został zachowany.

Logika i praktyczne aspekty sprawy to już zaś całkiem inna historia….

 

 

Opublikowano Dodaj komentarz

Energia w budynku – nowe obowiązki 2016 r.?

Dyrektywa 2012/27/UE - czy faktycznie do 31.12.2016 r.  nakłada obowiązek opomiarowania?
Dyrektywa 2012/27/UE – czy faktycznie do 31.12.2016 r. nakłada obowiązek opomiarowania?

Nowy rok to przede wszystkim nowe i stare wyzwania.

Z punktu widzenia właścicieli bądź zarządców nieruchomości szczególnie ważne jest przygotowanie finansowe tj. zaplanowanie niezbędnych prac, inwestycji i działań jakie muszą być zrealizowane na nieruchomości w nowym roku wraz z zabezpieczeniem odpowiednich środków finansowych na ten cel.

Również z takiego założenia wyszedł Dział Księgowości  Naszego Klienta – jednej z największych warszawskich spółdzielni mieszkaniowych. Pracownik księgowości „wyszukał” w Internecie informację o obowiązku opomiarowania wszystkich lokali w budynkach wielorodzinnych do końca 2016 r.

Inwestycja tej klasy wiąże się z koniecznością poniesienia znacznych wydatków. Warto wspomnieć, iż w zasobach spółdzielni znajduje się przeszło 100 budynków i blisko 6000 mieszkań.

Wróćmy więc do efektów „googlowania” informacji w sieci …

Czy faktycznie do 31.12.2016 r. musimy opomiarować lokale?

Jeśli tak, z czego wynika ten obowiązek?

Punktem wyjścia do analizy problemu (obowiązku opomiarowania lokali) było ustalenie podstawy prawnej tych działań.

Dnia 25.10.2012 r. uchwalono Dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady 2012/27/UE w sprawie efektywności energetycznej, dokonano zmiany dyrektywy 2009/125/WE i 2010/30/UE oraz uchylono dyrektywy 2004/8/WE i 2006/32/WE.

Celem nowej Dyrektywy było usunięcie barier na rynku energii oraz przezwyciężenie nieprawidłowości w funkcjonowaniu rynku, które ograniczają efektywność dostaw i wykorzystywania energii. Przynajmniej tak wynika z informacji pochodzących od samych „twórców”.

Artykuł 28 nowej Dyrektywy stanowi, iż kraje członkowskie są zobowiązane wprowadzić w życie przepisy ustawowe, wykonawcze i administracyjne niezbędne do jej wykonania do dnia 5 czerwca 2014 r.

Polska ciągle nie wykonała tego obowiązku w pełnym zakresie.

W zakresie obowiązku opomiarowania lokali w budynkach wielorodzinnych wypowiada się art. 9 tejże Dyrektywy. Mówi on, iż państwa członkowskie zapewniają, o ile jest to technicznie wykonalne, uzasadnione finansowo i proporcjonalne do potencjalnej oszczędności energii, że odbiorcy końcowi (m.in. ciepła i ciepłej wody użytkowej) będą mieli możliwość nabycia po konkurencyjnych cenach indywidualnych liczników, które dokładnie oddają rzeczywiste zużycie po stronie odbiorcy końcowego.

Pkt 3 artykułu 9 stanowi nadto, iż w przypadku dostarczania do budynku energii cieplnej lub ciepłej wody z sieci ciepłowniczej, na wymienniku ciepła lub na granicy dostawy zostaje zamontowany licznik energii cieplnej lub ciepłej wody.

Dyrektywa ponadto zakłada, iż do dnia 31.12.2016 r. zostaną zamontowane w budynkach wielolokalowych (tam, gdzie jest to technicznie wykonalne i opłacalne) liczniki zużycia indywidualnego do pomiaru zużycia energii cieplnej lub ciepłej wody dostarczanej do każdego lokalu.

W przypadku, gdy zastosowanie indywidualnych liczników nie jest technicznie wykonalne lub nie jest opłacalne, do pomiarów zużycia energii cieplnej na każdym grzejniku stosowane są indywidualne podzielniki kosztów ciepła, o ile państwo członkowskie nie wykaże, że montaż takich podzielników kosztów ciepła nie byłby opłacalny. Dyrektywa zakłada, iż w sytuacji braku opłacalności można rozważyć alternatywne opłacalne sposoby pomiaru zużycia energii cieplnej.

Dyrektywa nieimplementowana (której nie wprowadzono w życie, nie stosuje się, nie wdraża) nie stanowi źródła prawa polskiego.

Zatem Dyrektywa 2012/27/UE nie obowiązuje podmiotów krajowych (polskich właścicieli lub zarządców nieruchomości).

Należy więc ustalić, czy taki obowiązek nakłada na podmioty krajowe polski ustawodawca.

Jednym słowem, co na ten temat mówi ustawa z dnia 10.04.1997 r. „Prawo energetyczne”?

Zapraszam do lektury kolejnego postu.