Opublikowano 2 komentarze

Opłaty za lokal przed podpisaniem aktu – Uwaga na zapisy umowy

hand holding key against house background

Zamieszkać na polu budowy ….

Oczywiście nie jest to marzenie żadnego z Nas, niemniej jednak po zawarciu umowy deweloperskiej, pomimo trwania niekiedy nawet prac wykończeniowych na osiedlu, każdy chce jak najszybciej wprowadzić się do „własnego” lokum.

Nie bez znaczenia pozostaje tu oczywiście fakt, iż można wreszcie powiedzieć rodzicom „żegnam, widzimy się za XXX dni”, zrezygnować z dotychczasowego wynajmu, rozpocząć upragnione zakupy dodatków i urządzanie mieszkania. Ja osobiście, po podpisaniu umowy – wtedy jeszcze przedwstępnej, od razu zakupiłam wazon do salonu, który obecnie stoi zakurzony w szafie, gdyż nie pasuje kolorystycznie do żadnego z pokoi …

Kiedy jednak deweloper daje nam upragnione klucze i możemy wreszcie zamieszkać w naszym lokalu, warto zastanowić się jakie konsekwencje wiążą się z tym przywilejem. Zaznaczam, iż z reguły na podpisanie aktu notarialnego, po którym staniemy się pełnoprawnymi właścicielami lokalu, przyjdzie nam jeszcze poczekać ….

Kim jesteśmy więc, od dnia faktycznego odbioru kluczy, do czasu zawarcia tegoż aktu przenoszącego własność?

Otóż, korzystamy z własności dewelopera, niestety na jego warunkach i zasadach wprowadzonych przeważnie już w umowie deweloperskiej/przedwstępnej. Nie twierdzę oczywiście, iż jedynym celem życiowym dewelopera jest nas w tym okresie maksymalnie wykorzystać finansowo, jednak warto zwrócić uwagę, czy przypadkiem nie będziemy zmuszeni, pokrywać opłaty, których obowiązku pokrywania w żadnej mierze nie mamy.

Przede wszystkim, dokładnie przeczytajmy raz jeszcze umowę z deweloperem.

W końcowych zapisach powinno znaleźć się uregulowanie naszej obecnej sytuacji.

Nie ulega wątpliwości, iż korzystając z lokalu, oraz z części wspólnych budynku, musimy liczyć się z obowiązkiem dokonywania opłat na rzecz właściciela tj. dewelopera.

Jeśli jednak wśród opłat z tytułu dostawy mediów, wody, gazu, prądu, ochrony, administracji i sprzątania przemknie nam pozycja „podatki” lub „opłaty z tytułu użytkowania wieczystego” powinna włączyć się nam, przysłowiowa czerwona lampka.

Wymienione powyżej pozycje kosztów stanowią bowiem, wyłączne zobowiązanie dewelopera, jako właściciela/użytkownika wieczystego gruntu i budynku. Opłat tych nie można zakwalifikować jako kosztów eksploatacyjnych, stąd też obowiązek ich pokrywania przez poszczególnych mieszkańców może zaistnieć dopiero po przeniesieniu prawa własności.

Za takim stanowiskiem, wielokrotnie opowiedział się również Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, uznając umowne przerzucenie na przyszłych właścicieli opłat z tytułu podatku od nieruchomości i opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, za niedozwoloną klauzulę umowną, która nie wiąże konsumentów.

Jeśli więc właśnie sięgnąłeś do swojej umowy i ku zaskoczeniu znalazłeś takie zapisy, proponuję zwrócić się do dewelopera o usunięcie tych opłat z zestawienia kosztów, a zaoszczędzone pieniądze przeznaczyć na kolejny już świąteczny prezent, lub całkowicie bezużyteczny ale piękny wazon ….

Opublikowano Dodaj komentarz

Zakup lokalu bez księgi wieczystej – czy warto ?

Pomimo faktu, iż zakup nieruchomości jest jedną z bardziej pewnych i obwarowanych prawnie transakcji, niekiedy może jednak wiązać się z pewnym ryzykiem.

Zasadniczo, aby zakupić wymarzone „M” musimy, a przynajmniej powinniśmy, przejrzeć jej księgę wieczystą – stanowiącą potwierdzenie stanu danej nieruchomości, jej położenia, praw własności z nim związanych czy w końcu obciążeń i ograniczeń związanych z jego korzystaniem. Oczywiście oprócz samej księgi wieczystej warto zapoznać się dodatkowo z jej aktami, choć do nich dostęp uzyskamy, dopiero po wyrażeniu zgody na taką czynność przez Sąd.

Co więc zrobić, gdy lokal którego zakupem jesteśmy zainteresowani, takiej księgi nie posiada i kiedy najczęściej spotkamy się z taką opcją?.

Portale internetowe pełne są odpowiedzi na powyższe pytania, niemniej jednak sądzę, iż nie do końca odzwierciedlają istotę problemu, szczególnie w zakresie zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, przy jednoczesnym braku księgi wieczystej.

Przede wszystkim, omawiana sytuacja może najczęściej wystąpić w przypadku, gdy zamierzamy zakupić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – księga taka może tu nie istnieć, gdyż nie ma tu prawnego obowiązku jej zakładania, co więcej możliwość założenia takiej księgi istnieje dopiero od 1992 r.

Tu jednak nie można nie zauważyć, iż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie stanowi faktycznego przeniesienia prawa własności do danego lokalu, a jedynie jako ograniczone prawo rzeczowe – prawo do korzystania i rozporządzania daną nieruchomością.

Oczywiście nie ma przeszkód prawnych, aby taką księgę założyć, stąd też planując zakup danego lokalu możemy postawić warunek nabycia tej nieruchomości po założeniu dla niej takowej księgi.

Zasadniczo może istnieć jednak przypadek, gdy księgi takiej założyć nie będziemy w stanie. Sytuacja taka będzie miała miejsce, gdy grunt pod budynkiem w którym znajduje się dany lokal, posiada nieuregulowany stan prawny. Po ostatecznym rozstrzygnięciu tej kwestii w maju 2013 r. przez Sąd Najwyższy uchwałą 7 sędziów, oczywistym jest, iż nie będziemy mieli możliwości założenia księgi. W takim przypadku, warto nie tylko udać się do konkretnej już Spółdzielni celem weryfikacji stanu prawnego i faktycznego danego lokalu, ale dodatkowo zażądać od sprzedającego dokumentów potwierdzających jego prawo, zakres i ewentualne ograniczenia.

Brak księgi może stać się zaś poważnym problemem, gdy zamierzamy sfinansować zakup z zaciągniętego kredytu bankowego. Banki bowiem, po wydaniu wspomnianego orzeczenia, niechętnie udzielają kredytów na transakcję, niekiedy nawet wyłączając  całkowicie taką możliwość.

Jakkolwiek problemy jakie wiążą się z omawianym brakiem księgi wieczystej mogą być kłopotliwe dla nabywcy, o tyle stanowią również punkt wyjścia i argument do ewentualnych negocjacji cenowych.

Opublikowano Dodaj komentarz

Lokal w Centrum Handlowym – koszty eksploatacyjne

Przemierzając, w „przedświątecznej gorączce zakupowej” Centra Handlowe, poczułam się ostatnimi czasy, jak podczas kolorowych pokazów iluminacji świetlnych ….

Oczywiście kolorowe lampiony, ozdoby i migoczące zewsząd światełka cudownie wprawiają konsumenta w świąteczny nastrój, jednak dla najemców powierzchni handlowych rodzą dodatkowe koszty, związane m.in. z zużyciem energii przez wszelkie dostępne cuda oświetleniowej techniki.

Dlatego też, w umowie najmu, oprócz kosztu czynszu najmu, na którym niekiedy kończy się zainteresowanie przyszłych najemców, warto jeszcze precyzyjnie ustalić zakres tzw. kosztów eksploatacyjnych jakie zmuszeni będziemy pokrywać.

Dokładny, a przede wszystkim zamknięty, katalog takich kosztów pozwoli nie tylko na wstępną weryfikację sposobu ich naliczeń, ale również umożliwi orientacyjne ustalenie jej wysokości.

Warto również zwrócić uwagę, na określony w umowie zakres tzw. powierzchni wspólnej, w której kosztach utrzymania przyjdzie nam partycypować.

Przerzucenie na najemców opłat związanych z niewynajętymi powierzchniami, powierzchniami do których dostęp mają wyłącznie wynajmujący, kosztami przebudowy centrum czy w końcu działaniami marketingowymi zmierzającymi do pozyskania nowych najemców, to niestety ciągle powszechna praktyka rynkowa.

Niemniej jednak skupmy się na jednym ze składników tych właśnie opłat eksploatacyjnych – energii elektrycznej, dzięki której możemy w obecnym okresie, cieszyć oko grą świątecznych świateł….

Oczywistym jest, iż koszt ten jest jedną z kluczowych pozycji w katalogu kosztów eksploatacyjnych.

Zasadniczo, najemca powinien mieć zagwarantowaną w umowie najmu, swobodę wyboru dostawcy mediów, w tym dostawcy energii elektrycznej. Jednak nie zawsze, szczególnie w większych Centrach Handlowych, istnieje taka możliwości.

Cóż więc nam pozostaje, gdy dostawca energii narzucony jest, niejako „odgórnie”?

Przede wszystkim warto zwrócić uwagę, czy koszt ten nie zawiera w sobie zysku dla wynajmującego, oraz czy w pełni wykorzystał on możliwości wolnego rynku wybierając najkorzystniejszą ofertę. Różnice w kosztach energii, jak podają eksperci Polskiego Stowarzyszenia Najemców Powierzchni Handlowych, mogą sięgać nawet 90%.

Zwróćmy również uwagę, który z dopuszczalnych  modeli rozliczania energii elektrycznej, został przyjęty w centrum handlowym którego ofertą jesteśmy zainteresowani, oraz jak wpłynie on na wysokość naliczanych kosztów.

Aby uniknąć sytuacji niekontrolowanego wzrostu kosztów eksploatacyjnych, istnieje możliwość  ustalenia limitu rocznego wzrostu takiego kosztu, poprzez odniesienie np. do procentowego wskaźnika inflacji.

Opublikowano Dodaj komentarz

Spółdzielnia buduje – czyli alternatywa dla „deweloperki”

Spółdzielnia mieszkaniowa, jeszcze kilka lat temu, budziła skojarzenia głównie ze słynnym serialem „Alternatywy 4” …..

I choć nie jestem fanką seriali z lat 70-tych i 80-tych, nie jestem chyba odosobniona w tym skojarzeniu.

Tymczasem Spółdzielnie mieszkaniowe coraz częściej starają się zagarnąć rynek zarezerwowany dla deweloperów.

Za rozważeniem takiej alternatywy przemawia kilka czynników.

Przede wszystkim inwestycje realizowane w ramach działań Spółdzielni Mieszkaniowej mają ze swej istoty charakter niezarobkowy.

Inwestycja realizowana jest w ramach wnoszonych przez poszczególnych inwestorów (członków spółdzielni) wkładów budowlanych.

Wysokość wkładu budowlanego, oraz jego poszczególne składniki wymienione są  w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych (art. 18 ustawy), oraz w statutach poszczególnych Spółdzielni i samej umowie o budowę lokalu.

Umowa o budowę lokalu nie podlega regulacjom tzw. „ustawy deweloperskiej”, stąd też przewidziany dla niej wymóg formalny ogranicza się do formy pisemnej.

Umowa taka, powinna zawierać postanowienia dotyczące określenia zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które następnie będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu, oraz określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu. Oczywistym celem tych unormowań jest sformułowanie kryteriów pozwalających na precyzyjne określenie obowiązków majątkowych poszczególnych członków spółdzielni w zakresie realizowanego zadania inwestycyjnego, a w konsekwencji określenie wysokości wkładów budowlanych.

Zasadniczo jednak, wysokość wkładu budowlanego stanowi przypadające na dany lokal koszty budowy, który to koszt rozliczany jest w ciągu 6 miesięcy od dnia oddania budynku do użytkowania.

Zawierając ze Spółdzielnią umowę o budowę lokalu, na pewno znajdziesz w niej, oprócz wspomnianego zobowiązania do pokrycia kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na wybrany przez Ciebie lokal, również określenie zakresu robót, zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu, oraz oczywiście określenie rodzaju, położenia i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych.

Zaznaczam, iż warto na etapie podpisywania umowy o budowę lokalu zapoznać się z obowiązującymi w danej Spółdzielni aktami wewnętrznymi w szczególności Statutem oraz tymi Regulaminami i Uchwałami które dotyczące bezpośrednio realizacji danej Inwestycji. Mogą one bowiem zawierać zapisy wpływające, obok ustawy, na kształt umowy a tym samym na Twoje zobowiązania i uprawnienia.

A potem, już tylko mieszkać …..

Opublikowano Dodaj komentarz

Służebność drogi koniecznej w najnowszym orzecznictwie SN

I stało się ….

Sąd Najwyższy w dniu 5 listopada 2014 r. wydał kolejną już uchwałę w sprawie służebności drogi koniecznej.

Jej znaczenie dla potencjalnych Kowalskich sprowadza się do dopuszczenia ustanowienia takowej służebności na nieruchomości zabudowanej, a dokładniej – pomimo jej zabudowania i ewentualnej konieczności rozbiórki obiektów i budynków legalnie na niej posadowionych.

Oczywistym jest, iż uchwała zachęci sądy orzekające w konkretnych sprawach, do szerszego spojrzenia na możliwość ustanowienia drogi koniecznej, nawet przy istniejącej zabudowie na nieruchomości obciążonej. Nie można jednak pominąć kwestii chociażby kosztów jakie pojawią się w związku z konieczności wyburzenia czy rozbiórki istniejącego budynku.

Bliżej o treści Uchwały Sądu Najwyższego poczytacie w artykule Gazety Prawnej.