Mieszkanie o idealnym rozkładzie, to prawdziwy skarb.
Wie o tym szczególnie ten, kto z ołówkiem w ręku planował na kartce notesu, jak sprawić by: kuchnia była większa, miała okno przy którym zasiądzie podczas wizyty teściowa, korytarz pomieścił upragnioną szafę, a z sypialni udało się wyodrębnić najmniejszą na świecie, ale własną garderobę.
Plany przebudowy lokalu najlepiej wcielić w życie jeszcze na etapie jego budowy, w chwili gdy nie wyodrębniono jeszcze żadnego lokalu a wszelkie zmiany w jego obrębie zależą od „dogadania się” ze 100% właścicielem – deweloperem.
Jednak gdy kupujemy lokal na rynku wtórnym lub też gdy plany jego przebudowy odsuwamy w czasie – pojawiają się wątpliwości: Jakie mamy możliwości przebudowy? Kogo należy pytać o zgodę? Jakie dokumenty są wymagane?
Kolejna wątpliwość nasuwa się po lekturze art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokalu, który uzależnia przecież udział jaki przypada w nieruchomości wspólnej każdego z członków wspólnoty, również od powierzchni danego lokalu!
Zgodnie bowiem z art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. A nawet udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej również odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Czy więc zmiana tej powierzchni skutkować będzie koniecznością zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, a w związku z tym koniecznością podpisania szeregu aktów notarialnych i dokonania zmian we wszystkich księgach wieczystych w danej nieruchomości??
Procedura taka byłaby nad wyraz kosztowna, czasochłonna i zapewne po jej przejściu już z mniejszą satysfakcją patrzyłbyś na upragnioną szafę czy nowo powstałą garderobę, która nieubłaganie przypominałaby o godzinach spędzonych na proceduralnych walkach …
Jednak brzmienie przepisu art. 3 ust. 3 jest jasne i niestety może rodzić powyższe wątpliwości.
Problemem zajął się w 2011 r. Sąd Najwyższy, który podejmując uchwałę w sprawie za sygn. akt: III CZP 65/11 uznał, iż „przebudowanie samodzielnego lokalu mieszkalnego przez przyłączenie do niego części wspólnych nieruchomości może prowadzić do powstania nowej nieruchomości lokalowej i zmiany dotychczasowych udziałów w nieruchomości wspólnej członków wspólnoty stosownie do art. 3 ust 3 ustawy z 26.6.1994 r. o własności lokali”.
Z pozoru orzeczenie Sądu Najwyższego może wskazywać, iż przyłączenie każdej części wspólnej (również tej w postaci np. ściany działowej) prowadzi do zmiany wysokości udziałów. Jest to wrażenie mylne. Niestety również, tak teza ta jest przez niektórych odczytywana.
Jednakże powyższa teza odnosi się do przebudowy która obejmuje zwym zasiegiem części wspólne nie zlokalizowane w obrębie danego lokalu, co jasno wynika z treści uzasadnienia w/w wyroku.
Sąd Najwyższy wskazał ponad wszelką wątpliwość, iż jeżeli przebudowie ulega lokal wyodrębniony, posiadający księgę wieczystą, samodzielny to nawet zmiana jego powierzchni dokonana w związku z taką przebudową nie rodzi konieczności ponownego wyliczenia udziałów w nieruchomości wspólnej.
Samodzielny lokal mieszkalny, będący przedmiotem odrębnej własności lokalu, zdaniem Sądu, może podlegać bowiem przebudowom prowadzonym w granicach wyznaczonych przez ściany, które wyodrębniają lokal z przestrzeni budynku i decydują o jego powierzchni i konfiguracji.
Oczywiście dopuszczalność tego rodzaju przebudowy lokalu może być uzależniona od uzyskania stosownych zezwoleń na drodze administracyjnej (pozwolenie na budowę lub zgłoszenie), ale jej wykonanie prowadzi, co najwyżej, do zmiany konfiguracji samodzielnego lokalu mieszkalnego, jako przedmiotu odrębnej własności,co znajdzie wyraz w zmianach dokonanych w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości lokalowej.
Tak więc, tego rodzaju zmiany w obrębie przedmiotu odrębnej własności lokalu nie wiążą się z powstaniem przedmiotu prawa o innych istotnych właściwościach, nie wpływają też na zmianę powierzchni innego samodzielnego lokalu lub nieruchomości wspólnej.
A więc, chwytajmy za ołówki i pobawmy się w architektów własnego M !!
{ 1 komentarz… przeczytaj go poniżej albo dodaj swój }
A czy w przypadku spółdzielni mieszkaniowej – też potrzebna jest zgoda wszystkich mieszkańców klatki schodowej? czy wystarczy tylko większość? Do mojego mieszkania przylega spora powierzchnia wspólna, która nie jest głównym ciągiem komunikacyjnym. Chciałabym ten kawałek przyłączyć do swojego mieszkania i uzyskać dodatkowy pokój. Na 8 mieszkań 1 sąsiad nie wyraża zgody. Czy mimo wszystko zarząd spółdzielni może wyrazić zgodę na sprzedaż mi tej powierzchni?