Zakup lokalu w wymarzonej, inwestycji skłania przyszłych nabywców do zbadania umowy głównie pod kątem metrażu, rozmieszczenia pomieszczeń i oczywiście ceny…
Nie generalizuje oczywiście, gdyż nierzadko spotykam Klientów, którzy znają najdrobniejszy przecinek w swoich umowach, niemniej jednak, zasadniczo kwestie inne niż wspomniane powyżej, rzadko bywają przedmiotem dogłębnej analizy nabywców.
Szczególnie losy przyszłego zarządu nieruchomością wspólną, umiejętnie wplątywane w umowach między, mniej istotnymi kwestiami, zwykle pod koniec aktu, gdzie Klient spodziewa się czytać już tylko cennik notariusza, mogą mieć zasadnicze znaczenie dla przyszłego właściciela.
W jaki sposób?
Cóż, choć wydaje się to niemożliwe, część nabywców lokali nie ma pełnej świadomości, iż kupując mieszkanie/lokal użytkowy w danym budynku stają się członkami Wspólnoty Mieszkaniowej. Sam fakt jej powstania, jest niezależny od samych kupujących i sprzedającego, a Wspólnota powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia i sprzedaży pierwszego lokalu w nieruchomości.
Wspólnota staje się jednocześnie właścicielem części wspólnych w budynku. Sposób sprawowania zarządu tymi częściami, zależy często od treści aktów notarialnych przenoszących własność danego lokalu.
Ustawa o własności lokali przewiduje kilka możliwości sprawowania takiego zarządu. Przede wszystkim, już w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, albo umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, istnieje możliwość określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną, zazwyczaj poprzez powierzenie zarządu osobie fizycznej albo prawnej. Niestety sposób sprawowania zarządu określony w pierwszym akcie, pozostaje wiążący dla wszystkich późniejszych nabywców lokali w danej nieruchomości.
Z praktyki wynika, iż sposób tegoż zarządu w zdecydowanej mierze zależy od wyłącznej woli dewelopera, który nie przypadkowo wyznacza konkretne osoby do zawarcia pierwszego aktu.
Cóż pozostaje dalszym nabywcom?
Niestety, na początkowym etapie sprzedaży, pozostaje jedynie zaakceptować takie rozwiązanie.
Oczywiście, nie można przyjąć, iż zarząd deweloperski będzie „złem wcielonym”, jednak faktycznie na późniejszym etapie (szczególnie przy inwestycjach składających się z kilku etapów) interesy Wspólnoty i dewelopera mogą się rozmijać. Sytuacja taka, w oczywisty sposób, nie wpływa korzystnie na stosunki między członkami Wspólnoty, a reprezentującym ich Zarządcą….
Kiedy frustracja sięga zenitu, do życia powołana jest grupa aktywnych mieszkańców, a większość aktów już podpisano, można przystąpić do kontrofensywy…
Możliwości zmiany ustanowionego w umowach z deweloperem zarządu powierzonego jest kilka. Zasadniczo, już sama ustawa o własności lokali przewiduje podjęcie uchwały przez właścicieli lokali z udziałem notariusza.
Oczywistym jest, iż uchwała o zmianie sposobu zarządu nieruchomością wspólną, obok wymogu udziału notariusza, winna być podjęta z zachowaniem wymogów proceduralnych przewidzianych w art. 23 ustawy o własności lokali tj. bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez Zarząd, lub też w trybie mieszanym – częściowo na zebraniu, a częściowo (jeśli na zebraniu nie podpisze się pod uchwałą wymagana liczba osób) w drodze indywidualnego zbierania głosów.
Niemniej jednak aby skutecznie podjąć opisaną wyżej uchwałę, właściciele muszą zmierzyć się z dwoma zasadniczymi problemami:
- koniecznością uzyskania co najmniej 50% + 1 głosów ZA uchwałą ( liczonych wedle wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej) – co, przy kilku etapowych inwestycjach, gdzie deweloper ciągle występuje jako właściciel nie sprzedanych lokali w innych budynkach, może być problematyczne…
- procedurami podejmowania uchwał i zwoływania zebrań Wspólnoty, przewidzianymi w ustawie – deweloper działa tu jako zarządca zwołujący i organizujący zebrania. Nie trzeba chyba wspominać, iż nie będzie działał w tym zakresie zbyt entuzjastycznie i gorliwie…
Ale zajmijmy się głównym warunkiem, bez którego niestety uchwały podjąć nie można – wielkością udziałów. Kiedy mamy za sobą większość mieszkańców (pamiętamy ciągle, aby „moc” naszych przyjaźni oceniać wielkością udziałów), zasadniczo problemu z podjęciem uchwały nie ma. Decyzja w tym zakresie jest niezależnym prawem każdego mieszkańca. Jednak zdarzają się sytuacje w których, pomimo najlepszych chęci, mieszkańcy posiadają udziały w zdecydowanej mniejszości.
Czy są skazani na zarząd narzucony im w pierwszym akcie??
Nie do końca…
Ostatnio spotkałam się właśnie z podobną sytuacją i warto zastanowić się nad możliwością wprowadzenia przy głosowaniu nad zmianą sposobu zarządu, przewidzianą w art. 23 par. 2a ustawy o własności lokali zasadę 1 właściciel = jeden głos.
Bliżej tą instytucją zajmę się w kolejnym poście.
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }