Spacerując po ulicach i osiedlach naszych miast i miasteczek, niejednokrotnie zabijamy czas lekturą reklam i tablic informacyjnych zamieszczonych na budynkach.
O ile czytanie tabliczek z nazwą ulicy i numerem domu nie należy do najciekawszych, o tyle kolorowe reklamy, neony i bilbordy przyciągają wzrok jak przysłowiowy magnez.
Czy poza funkcją „rozpraszającą” reklamy i szyldy mogą przysłużyć się Wspólnocie Mieszkaniowej?
Otóż tak.
I uważam, że właśnie w kategoriach pozytywnych o elementach tych należy wspominać.
Niejednokrotnie spotykam się z przypadkami, gdy reklamy na budynkach wspólnot stają się powodem walki, sąsiedzkich konfliktów, niekiedy nawet prawdziwych „akcji zbrojnych”.
Tymczasem, przyjmując ustaloną już powszechnie ocenę tych elementów jako wiążących się z koniecznością uiszczania należności na rzecz wspólnoty, mogą stanowić one pewne źródło dochodu.
Elewacje oraz ściany budynku, korytarze, klatki schodowe i elewacje zewnętrzne stanowią części wspólne danego budynku, które nie służą do wyłącznego korzystania przez poszczególnych właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej.
Każdy z członków danej wspólnoty mieszkaniowej posiada, związany bezpośrednio z prawem własności do konkretnego lokalu, udział w nieruchomości wspólnej. W zakresie przedmiotowego udziału ma on prawo korzystać z tychże części wspólnych, zgodnie z ich przeznaczeniem (art. 12 § 1 ustawy o własności lokali).
Niemniej jednak wykorzystanie elewacji budynku na umieszczenie na nich tablic informacyjnych/reklamowych, nie stanowi wykorzystania tejże powierzchni zgodnie z jej przeznaczeniem. Umieszczenie takich elementów powoduje zmianę przeznaczenia tych części wspólnych, co pociąga za sobą konkretne skutki prawne.
Jak słusznie wskazał Sąd Apelacyjny w Szczecinie (sygn. akt: I ACa 679/13) podstawowym przeznaczeniem elewacji w budynku jest zapewnienie bezpieczeństwa, oddzielenie budynku od innych, sąsiadujących nieruchomości i zapewnienie ochrony przed działaniem bodźców z zewnątrz, takich jak warunki atmosferyczne, hałas lub nieprzyjemne zapachy.
Umieszczenie reklamy czy szyldu na takiej nieruchomości, choć oczywiście często praktykowane, nie czyni z tego rodzaju praktyki działania zgodnego z przeznaczeniem nieruchomości. Jeżeli reklama taka dotyczy działalność prowadzonej przez członka wspólnoty, nawet jeśli wiąże się z posiadaniem przez niego w niej lokalu użytkowego, nie może być uznana za normalne korzystanie z nieruchomości wspólnej (elewacji budynku) zgodnie z jej przeznaczeniem.
Zdaniem Sądu tablica reklamowa, pomimo że nie narusza konstrukcji nośnej ściany, ani nie ingeruje w inny sposób w substancję budynku, to jednak stanowi o zmianie przeznaczenia nieruchomości wspólnej poprzez samo jej posadowienie w obrębię elewacji. Wyrażona przez właścicieli lokali każdorazowo zgoda na taką czynność daje dopiero zarządowi uprawnienie do zawarcia umowy najmu. (wyr. SA w Szczecinie, I ACa 679/13, Legalis)
Umieszczenie tablicy informacyjnej lub reklamowej powoduje trwałe lub czasowe przeznaczenie zajętej części na potrzeby wyłącznie osoby, która zamieściła tego rodzaju urządzenie, przez co uniemożliwia korzystanie z niej przez pozostałych współwłaścicieli. W konsekwencji jeden ze współwłaścicieli posiada rzecz wspólną w szerszym zakresie niż czynią to pozostali współwłaściciele, uzyskuje korzyść, która powinna być między nimi rozliczona.
Niniejszy pogląd został zaakceptowany przez Sąd Najwyższy, który stwierdził, iż współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 k.c. w sposób wykluczający jego współposiadanie, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy z zachowaniem przesłanek określonych w art. 224 § 2 k.c. lub art. 225 k.c. (Uchwała SN z dn. 13.03.2008 r., III CZP 3/08, OSNC 2009/4/53; tak też postanowienie SN z dn. 14.10.2011 r., III CSK 288/10, Lex nr 1129123).
Bez znaczenia pozostają więc, na kanwie w/w argumentacji, kwestie rodzaju i samego faktu prowadzenia w danym lokalu działalności gospodarczej, nawet takiej w której obowiązek informacyjny wynika z przepisów odrębnych (np. kancelaria notarialna).
W tej kwestii wypowiedział się szeroko, wspomniany powyżej Sąd Apelacyjny w Szczecinie, podając w uzasadnieniu wyroku z dnia 6.03.2014 r., iż zajęcie części wspólnych nieruchomości pod nośniki reklamowe nie jest normalnym wykorzystywaniem zewnętrznych ścian budynku, zgodnym z ich przeznaczeniem. Na elewacji musi znajdować się oznaczenie numeru budynku bo wynika to powszechnie obowiązujących przepisów prawa. Tablica reklamowa bądź informacyjna natomiast może znajdować się na elewacji budynku wyjątkowo. Nie ma ona nic wspólnego z funkcją ściany zewnętrznej nieruchomości.
Co więcej Sąd stanął na stanowisku, iż decyzja Wspólnoty o braku odpłatności w zakresie umieszczenia szyldów reklamowych czy tablic informacyjnych może stanowić o naruszeniu zasad prawidłowej gospodarki wspólnotą mieszkaniową, gdyż stanowi przejaw pozbawienia Wspólnoty należnych jej świadczeń: „W zakresie odpłatności korzystania z nieruchomości sąd wskazał, że dobrowolne zrzeczenie się pożytków z tego tytułu jest sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną Wspólnota nie ma obowiązku pobierania pożytków, lecz lekkomyślna z nich rezygnacja nie jest zgodna z zasadami prawidłowego gospodarowania.”
{ 1 komentarz… przeczytaj go poniżej albo dodaj swój }
super artykuł. mam firmę w budynku należącym w połowie do spółzielni, połowie do wspólnoty (mój pech). Wiele moich wątpliwości rozwiał też tekst (wrzucam dla ludzi w kłopocie jak ja): http://www.eporady24.pl/reklama_na_elewacji_budynku_spoldzielni,pytania,18,220,10653.html bo jednak spółdzielnia a wspólnota to trochę inne zasady