Nieruchomości bez tajemnic

Ustawa z dnia 31.03.2020 r. (tzw. Ustawa antykryzysowa) wprowadza rozwiązanie zgodnie, z którym na czas obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni powyżej 2000 m2 (Centra Handlowe i Galerie Handlowe) wygasają wzajemne zobowiązania stron umów najmu, dzierżawy lub innej umowy przez którą doszło do oddania powierzchni handlowej do używania.

UWAGA – Powyższe dotyczy wyłącznie najemców których działalność objęta jest zakazem lub ograniczeniem handlu!

Zapis daje stronom umów najmu jasną wskazówkę, iż w okresie (niestety bliżej nie znanym – nie wiemy jak długo potrwa zakaz handlu) strony umów najmu w w/w obiektach nie są CZASOWO zobowiązane do wykonywania podstawowych obowiązków wynikających z umów najmu – udostępnienie powierzchni (Wynajmujący) oraz zapłaty czynszu (Najemca).

Po ustaniu zakazu dotychczas korzystający z powierzchni w galerii handlowej będą̨ zobowiązani do złożenia oferty przedłużenia czasowo wygaszonego stosunku prawnego na takich samych zasadach jak wnikające z postanowień́ umowy, jednak przez dłuższy okres, tj. okres zakazu i dodatkowo 6 m-cy od dnia odwołania tego zakazu. Jeśli oferta nie zostanie złożona w terminie 3 m-cy od dnia zniesienia zakazu, umowy będą̨ uważane za niewygaszone czasowo, co oznacza, iż Wynajmujący będzie miał prawo żądać zapłaty czynszu za w/w okres.

Przepis o czasowym wygaśnięciu umów powinien obowiązywać́ od dnia ogłoszenia zakazu, tj. od nie ogłoszenia stanu zagrożenia epidemicznego i ustanowienia zakazu, natomiast przepis o powinności złożenia oferty od dnia zniesienia tego zakazu.

Wprowadzane rozwiązanie nie pozbawia stron umów korzystania z innych rozwiązań́ wynikających z prawa zobowiązań́, określonych w Kodeksie cywilnym, w przypadku ograniczenia swobody działalności gospodarczej.

Co istotne uzasadnienie ustawy zawiera wytyczne co do możliwości skorzystania z klauzuli rebus sic stantibus, wyrażonej w art. 357¹ k.c.

Zgodnie z interpretacją ustawodawcy polskiego, powstały w obecnym okresie stan epidemii (podobnie jak wcześniejszy stan zagrożenia epidemiologicznego) jako zdarzenia związane z działaniami sił przyrody są uznawane za siłę wyższą, w szczególności gdy utrata lub znaczne obniżenie przychodów z działalności gospodarczej są związane z zapobieganiem wzrostowi zakażeń i ochroną społeczeństwa przed narażeniem swojego i ich życia lub zdrowia.

Ustawodawca wprost nie wyłącza możliwości zastosowania art. 357¹ k.c. do sytuacji umów najmu w stanie epidemii – pomimo, iż niewykonanie umowy czy pokrzywdzenie ekonomiczne nie odnosi się do działań czy zaniechań jednej ze stron (w tym przypadku Wynajmującego). To czy w konkretnym przypadku klauzula rebus sic stantibus będzie miała zastosowanie, (w konsekwencji czy dojdzie do sądowego ukształtowania, odmiennie niż wynika to z umowy najmu, wzajemnych zobowiązań w tym wysokości czynszu), zależeć będzie od okoliczności konkretnej sprawy. Jak podaje ustawodawca chodzi bowiem o taką zmianę treści stosunku obligacyjnego przy uwzględnieniu elementu słuszności (rozważenie interesów stron i zasad współżycia społecznego), ale także o zmianę czynników natury ekonomicznej tj. zachowanie względnej, odpowiedniej równowagi pomiędzy świadczeniem niepieniężnym wynajmującego i poziomem należnego mu od najemcy wynagrodzenia (realizacja zakresu świadczenia i kosztów wynajmującego określonych w umowie).

Proponowane w poprzedniej wersji ustawy (Druk 299) rozwiązanie ustawodawcy co do obniżenia wysokości czynszu do poziomu 90% oraz wskazywanie na intencje takiego rozwiązania pozwana przyjąć, iż zasadne jest żądanie obniżenia czynszu do poziomu jedynie opłat niezależnych od wynajmującego, czyli opłat ponad stawkę czystego „czynszu”.

Pomimo faktu, iż zapisy pierwotnego brzmienia art. 15 ze oraz przyjętego w wersji z dnia 31 marca 2020 r. po autopoprawkach dotyczą wyłącznie podmiotów w powierzchniach handlowych nie zaś w biurowcach, treść uzasadnienia intencji wprowadzenia tychże regulacji pozwala na przyjęcie, iż w obecnym stanie epidemii istotne jest rozważenie zastosowania art. 357¹ k.c. do powierzchni biurowych – nie na gruncie ustawy a orzeczenia kształtującego sądu. Pomimo braku formalnego zakazu ustawowego co do prowadzonej działalności biurowej, pozostają jeszcze czynniki związane m.in. z obowiązkiem zachowania bezpiecznych warunków pracy.

Niekiedy ilość pracowników i powierzchnia biurowa oraz rozwiązania architektoniczne (open-space) uniemożliwiają w ogóle prowadzenie działalności w powierzchni biurowej z zachowaniem jednocześnie zasad ogólnych odnoszących się do odległości między osobami, wspólnego przebywania osób w danym pomieszczeniu.

W związku z zaistniałym stanem epidemii jak też zagrożenia epidemiologicznego ustawa antykryzysowa wprowadza zmiany umożliwiające funkcjonowanie organów Spółdzielni takich jak zarząd oraz rada nadzorcza.

• Członek rady nadzorczej lub członek zarządu mogą żądać zwołania posiedzenia rady nadzorczej albo zarządu podając proponowany porządek obrad, mogą żądać także podjęcia uchwały na piśmie albo przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość.
• Jeżeli natomiast prezes zarządu lub przewodniczący rady nadzorczej nie zwoła posiedzenia albo nie zarządzi głosowania na piśmie lub przy wykorzystaniu środków porozumiewania się na odległość  na dzień przypadający w terminie tygodnia od dnia otrzymania żądania, wnioskodawca może samodzielnie zwołać posiedzenie, podając jego datę i miejsce albo zarządzić głosowanie na piśmie przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania na odległość.
• W takiej sytuacji uchwała tego organu może zostać podjęta, jeżeli wszyscy członkowie organu zostali prawidłowo poinformowani o jego posiedzeniu  albo głosowaniu na piśmie za pośrednictwem środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość.
• Uchwała może być także wynikiem głosów częściowo oddanych na posiedzeniu, częściowo na piśmie lub przy użyciu środków porozumiewania się na odległość.
• Przy obliczaniu kworum uwzględnia się członków organów uczestniczących przez oddanie głosu na piśmie lub przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość.

Wada ukryta.

Ile par oczu na dźwięk tego słowa otwiera się szerzej, z nadzieją, że jeszcze uda się pociągnąć dewelopera do odpowiedzialności za ujawnione już po okresie rękojmi wady czy to nieruchomości wspólnej, czy też poszczególnych lokali.

Kodeks cywilny wogóle nie posługuje się pojęciem „wada ukryta”.

Niemniej jednak, za wadę ukrytą uważa się na gruncie kodeksu cywilnego wadę podstępnie ukrytą. O podstępnym działaniu sprzedawcy podstępnym mowa w art. 568 par. 6 k.c. zaś w art. 564 k.c. mowa o działaniu polegającym na wiedzy o wadzie i ukryciu tego przed kupującym lub zapewnieniu kupującego o braku takiej wady.  Niestety większość czytelników, a nawet stosujących prawo w praktyce pojęcia użyte w obu tych regulacjach łączy (całkowicie niesłusznie) w jednym pojęciu – wady ukrytej.

„Termin 3 letni, dla lokali nabytych przed 25.12.2014 r., czy 5 letni dla tych zakupionych pod dacie nowelizacji kodeksu cywilnego w zakresie terminów rękojmi nie ma zastosowania bowiem dla wad ukrytych – zgłoszenie takich wad możliwe jest w ramach reżimu odpowiedzialności z tytułu rękojmi w okresie 10 lat” – ciągle słyszę te same zapewnienia wygłaszane pewnym głosem, na zebraniach wspólnot mieszkaniowych.

Zdarzyło mi się również czytać opinie, iż np. wady warstw izolacyjnych na tarasach, czy w garażach to „oczywiste wady ukryte”, co do których nie obowiązuje podstawowe terminu rekojmi. Zawsze dziwi mnie w takich sytuacjach posługiwanie się pojęciem wad ukrytych, gdyż są to raczej wady „zakryte” a o statusie tych wad jako wad ukrytych możemy mówić wyłącznie w sytuacji gdy wspólnota udowodni, iż deweloper w pełni posiadał wiedzę o istnieniu wady a co więcej podjął świadome i podstępne działania zmierzające do zatajenia tego faktu przed nabywcami lokali.

Wykazanie takiej okoliczności jest niezmiernie trudne i czasochłonne. W przypadku gdy nie doszło do jawnych i niezgodnych z prawem odstępstw dewelopera od projektu architektonicznego i powykonawczego wykazanie takiej okoliczności jest de facto w praktyce niewykonalne.

Zgodnie z treścią art. 568 par. 6 k.c. wskazane w par. 1 powołanego artykułu terminy rękojmi ( przypominamy dla wad nieruchomości to obecnie 5 lat) nie mają zastosowania jeśli sprzedawca wadę podstępnie zataił.

W odniesieniu do roszczeń wspólnoty czy poszczególnych jej członków zastosowanie znajdzie właśnie regulacja art. 568 par. 6 k.c. która mówi wyłącznie o „podstępnym zatajeniu wady” przez dewelopera jako sprzedawcę.

Pojęcie to często mylone jest z zapewnieniu sprzedawcy o braku wady lub wiedzy o wadzie i nie ujawnieniu jej kupującemu (art. 564 k.c.).

Ale może zacznijmy od początku od postawienia podstawowego pytania:

Kiedy charakter wady ukrytej  będzie miał realne znaczenie dla kupującego?

Odpowiedź na to pytanie sprowadza się do ustalenia z jakimi uprawnieniami kupującego i jaką odpowiedzialnością sprzedającego mamy do czynienia w konkretnej sytuacji.

Należy rozróżnić regulacje w zależności od rodzaju nabywcy:

1. KONSUMENT                 – art. 568 par. 6 k.c. – „podstępne zatajenie wady”
2. PRZEDSIĘBIORCA      – art. 558 k.c.            – „ podstępne zatajenie wady”

– art. 564 k.c.            –  „ wiedza o wadzie” lub „zapewnienie kupującego, że wady nie istnieją”

Art. 558 k.c. mówiący o dopuszczalności modyfikacji odpowiedzialności wskazuję, iż „§  1.  Strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć. Jeżeli kupującym jest konsument, ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych.     §  2.  Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym.

Pamiętać należy jednak, iż z zasady wyłączenie lub ograniczenie rękojmi następują w 99% w obrocie profesjonalnym – gdzie stronami umów są przedsiębiorcy. Z taką sytuacją nie mamy do czynienia w przypadku lokali mieszkalnym kupowanych od dewelopera. We Wspólnocie może dotyczyć to więc nabywców będących przedsiębiorcami lub spółkami.

W zakresie tzw. sprzedaży profesjonalnej wskazano również na możliwość odstępstwa od ogólnej zasady wyrażonej w art. 563 k.c. zgodnie z którą „przy sprzedaży między przedsiębiorcami kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi, jeżeli nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy o wadzie, a w przypadku gdy wada wyszła na jaw dopiero później – jeżeli nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie po jej stwierdzeniu.”

Odstępstwo od tej zasady przewiduje art. 564 k.c. mówiący właśnie o podstępnym zatajeniu wady (nazywanym potocznie „wadą ukrytą”).

Art. 564 k.c. „W przypadkach przewidzianych w art. 563 [utrata uprawnień w obrocie profesjonalnym w zakresie braku zbadania rzeczy przez kupującego i zawiadomienie o wadzie sprzedawcę]   poinformowania sprzedającego o wadzie  utrata uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie następuje mimo niezachowania terminów do zbadania rzeczy przez kupującego lub do zawiadomienia sprzedawcy o wadzie, jeżeli sprzedawca wiedział o wadzie albo zapewnił kupującego, że wady nie istnieją.”

Niemniej jednak w dniu 24 stycznia 2019 r. Sąd Najwyższy w wyroku w sprawie za sygn. akt: II CSK 762/17 wskazał, iż udzielenie zapewnienia powoduje, że kupujący działając w zaufaniu do sprzedawcy, nie ma obowiązku badania rzeczy w zakresie wadliwości, której dotyczy zapewnienie, nawet jeśli miał taką możliwość. Celem art. 564 k.c. jest ochrona kupującego, a nie sankcjonowanie zachowań sprzedawcy. Informacja udzielona przez sprzedawcę jest kwalifikowana jako zapewnienie także wtedy gdy została udzielona w dobrej wierze, a sprzedawca, któremu nie można przypisać żadnej naganności, działając w zaufaniu do dostawcy towaru nie miał wiedzy, że rzecz nie ma właściwości o których istnieniu zapewniał kupującego. Zapewnienie o nieistnieniu wad należy traktować bardzo szeroko i może ono przybrać różnoraką postać i dowolną formę. O tym czy oświadczenie sprzedawcy jest zapewnieniem w rozumieniu art. 564 k.c. decydują konkretne okoliczności sprawy. Może ono wynikać z treści umowy, z oświadczeń sprzedawcy składanych przed zawarciem umowy lub po jej zawarciu, o ile tylko zostało złożone przed wydaniem rzeczy i jej zbadaniem. Zapewnienie sprzedającego, że wady nie istnieją może polegać na wyraźnym ogólnym stwierdzeniu, że rzecz jest bez wad albo na oświadczeniu wobec kupującego, że rzecz ma określone właściwości istotne dla kupującego. Mogą to być znaki jakości, atesty, certyfikaty, gwarancje ale także nieformalne oświadczenia sprzedawcy i wszystkie informacje od niego pochodzące, które mają wpływ na decyzję potencjalnie kupującego i w oparciu o które mógł on przyjąć, że rzecz ma określone cechy czy właściwości. Zapewnienie może dotyczyć właściwości rzeczy (ilości, masy, czy innych cech przedmiotu sprzedaży), przydatności do określonego celu, kompletności, o ile tylko zachwalanie rzeczy przez sprzedawcę ma wartość informacyjną.

Ponieważ art. 564 k.c. mówi o podstępnym zatajeniu LUB zapewnieniu o braku wady, wyrok ze stycznia 2019 r. Sądu Najwyższego daje wyjątkowo szeroką możliwość opierania się na tej instytucji.

Pamiętajmy jednak, iż w dalszym ciągu mówimy tu o obrocie profesjonalnym.

Kodeks cywilny bowiem milczy o korzystaniu przez konsumentów z uregulowań wynikających z art. 564 k.c.

Konsumentowi występującemu jako kupujący (w zdecydowanej większości przypadków we Wspólnocie i po dokonaniu cesji w przypadku samej Wspólnoty występującej jako powód) pozostaje więc regulacja art. 568 par. 6 k.c. w zakresie odstępstwa od terminów rekojmi w przypadku podstępnego zatajenia wady przez Sprzedającego (dewelopera).

orzeczenia Sądów Apelacyjnych w tym zakresie wskazuję, iż reżim „podstępnego zatajenia wady” jest dużo dalej idący niż w przypadku „zapewnienia o braku wady”.

W przypadku konieczności wykazania podstępnego zatajenia wady, w orzecznictwie Sądów Apelacyjnych przez wiele lat ugruntował się pogląd, iż „na zakwalifikowanie zachowania sprzedawcy jako podstępnego pozwala sam fakt, że wiedząc o istnieniu wady, nie poinformował o niej pozostającego w nieświadomości kupującego” ( tak SA w |Katowicach, syg. akt: I ACa 507/17, LEX nr 2174768 – wyrok z dnia 28 października 2016 r.). Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 18 czerwca 2015 r., LEX nr 1842422, sygn. akt: I ACa 502/15 „zatajenie wady jest umyślnym działaniem sprzedawcy ukierunkowanym na celowe ukrycie wady, przy czym przesłanką takiego postępowania musi być wiedza sprzedawcy o istnieniu wady. Wiedza ta musi towarzyszyć sprzedawcy także w razie przyjęcia, że działaniem podstępnym jest samo niedoinformowanie kupującego o ujawnionej wadzie.” ( podobnie również SA w Łodzi, sygn. akt: I ACa 998/13,LEX nr 1444775 – wyrok z dnia 25 lutego 2014 r.). Jeszcze dalej poszedł Sąd Apelacyjny w Szczecinie, który w wyroku z dnia 29 maja 2013 r. wydanego w sprawie za sygn. akt: I ACa 74/13 „Podstęp, o jakim mowa w art. 568 § 2 k.c., jest zachowaniem celowym – aktywnym lub biernym – ukierunkowanym na wywołanie u kupującego przekonania, że rzecz jest wolna od wad.”

Nie.